不動産投資の長期修繕計画について。
どうもガブリです。
https://gaburi.hatenablog.com/
今回は物件を購入すると考えなければいけない「長期修繕計画」というものについて書いていきます🖋
長期修繕計画とは
区分マンション、つまり1部屋を購入した場合には、建物を管理する管理会社が長期修繕計画を立てるのが通常ですが、1棟を購入した場合には自分で長期修繕計画を立てなければなりません。
前にイールドギャップについて書いたことがありましたが、そこでも説明したとおり、表面的な数字で投資採算性を計算するのではなく、実質かかる金額から投資採算性を計算する必要があります。
長期修繕計画とはその点でも大事な観点で、実際に今後どのような修繕にいくらかかりになりそうなのかという点は運用していくうえで必要な知識です。
さらに建物の寿命や修繕頻度は管理の仕方でも変わってきますし、そういった点も含めて何に気をつければ良いか学んでいきましょう！！
どこを修理すると想定すればいいのか
まず、どのような箇所を修理予定として考えなければいけないかというと、外壁の塗装や補修などにはじまり、屋根の防水、建物の継ぎ目や隙間を埋める工事などさまざまであります。
建物診断といって、建物鑑定士さんなどに頼んで定期的に建物の傷み具合などを調べるサービスを利用するのも一つの手で、物件の場所や規模によってサービス利用の金額は変わってくるものの、だいたい5〜6万円くらいで診断が可能です。
工事はどのくらいの頻度で金額はどのくらい？
修繕頻度に関しては、構造が木造か鉄筋コンクリートかなどでも変わってくるところもありますが、先ほども書いた外壁や屋根、建物の継ぎ目補修なんかだとだいたい10年〜15年周期で行われるのが相場であり、例えば屋上防水の補修工事であれば1㎡あたり1万円くらいが相場になってると思います。
その他にも共用部分となるエレベーターなども故障すると事故に繋がるため、30年前後の工事頻度かと思いますが、こちらは場合によって1基2,000万円前後したりもします。
このように、設備によって劣化速度が違ったり、金額もさまざまなため、特に1棟オーナーはこのあたりの長期修繕計画をしっかりたて、1度作ったからといってそれだけに頼らず、5年に1度くらいは見直すくらいの感覚でいましょう。
なんだか色々お金がかかって嫌だなぁ。
1度の支払いで終わるものではなく、長い運用を前提とすると定期的にかかってくるお金ですし、金額も安くないため先延ばしにしたくなってしまう気持ちもあるかもしれませんが、仮に物件の経年劣化による事故で入居者さんが怪我なんかしたら、その賠償金までかかってくる可能性までありますから、ちゃんとした修繕計画をたてるとともに、ある程度計画通りに修繕を行なっていくことは不動産オーナーとしてのマナーです。
毎月の収支に加え、修繕計画に沿った修繕貯金を行なっておけば、修繕時期に急に高額を用意する必要もないため、真面目に取り組みましょう！
その他、時には必要最低限の修繕だけでなく、時代が経過することによって建物やお部屋の需要が変わり、リフォームなどに力を入れるかもしれないことなども想定しておくと完璧です。
後で慌てることのないよう、しっかり計画をたてていきましょう🙆🏼♂️
