不動産投資で起こり得るトラブルについて把握しよう。
どうもガブリです。
不動産投資を始めようと思った場合、物件をどこにするとか収支のシミュレーションは納得いくものなのかなど気になるところはたくさんありますが、購入した後も気をつける点は複数あります。
そこで今日は、不動産投資におけるトラブルなどについてどのようなものがあるかなど書いていきたいと思います🖋
まずここ数年で問題となるケースが多かったのが「サブリース問題」。
不動産投資では物件の管理を基本的に不動産管理会社にお任せすることになりますが、それに合わせて入居者から賃料の回収や送金などを行なってくれる業務があります。
その送金管理システムにおいて「集金代行」といったものと「サブリース（家賃保証」というものがあり、そのうちサブリースというのは所有している賃貸物件を不動産管理会社が一括して借り上げというもので、契約形態としては不動産を所有するオーナーと不動産管理会社とが賃貸契約し、賃借人となった不動産管理会社が実際に物件に入居者へ転貸するというものとなっています。
そのため物件に入居者がいない場合でも契約形態として賃借人は不動産管理会社なので、賃料は滞りなく入ってくるという点でオーナーにとってメリットがある契約形態なのです。
ではどのようなことがトラブルのもとになっているのか。
それは当初のサブリース金額（家賃額）がずっと続くわけではないという点です。
サブリース契約では家賃が保証されるということにおいてメリットはあるものの、入居率が下がったりすると家賃の減額請求が不動産管理会社からされることがあり、例えばサブリース契約の契約期間が2年の更新型だったりすると2年後に減額請求がきて家賃が下がることをやむを得ず了承することになってしまったりするのです。
このようなリスクを考えて契約する必要があるので、お得だと思っても契約期間などは確認するようにしましょう。
あとは修繕費や税金などの費用についてです。
アパートやマンション、一戸建てなど、どのような建材を用いているかにかかわらず、いずれ必要になってくるのが建物の修繕です。
入居者の不注意などで傷つけてしまった設備などは原状回復というかたちで退去の際に入居者負担として精算できますが、年数が経つことによる劣化などについてはオーナーが修繕をしなければなりません。
例えば築数十年になると部屋の中もある程度は汚くなり、フルリフォームを考えることもあると思います。
その場合、数百万円がかかることもありますし、軽微な修繕でもクロス全面張り替えであれば5〜10万円ほどすることもあります。
さらに不動産購入後には半年〜1年ほどで不動産取得税の通知が届くことで納税しなければならなかったり、これらの費用を想定してシミュレーション計画を立てなければならず、これについても注意しましょう。
尚、管理を不動産管理会社にお任せするといっても入居者がどのような人なのかを把握できると良い場合もあり、中には家賃を頻繁に滞納したり、隠れてペットを飼っていたりなどのことがあり、これらを長期間放置することで不動産経営としての質が下がってしまうということや、それこそ入居者や仲介に入ってる不動産会社などとのトラブルのもとになったりするのでこれも注意しましょう。
このようなことは実際に不動産投資を始めてみないとわからないということもありますが、事前に不動産投資の知識を学んでおくことで回避できることもありますし、不動産投資の基本ルールをちゃんと知ってることで応用できることもたくさんあるので、勉強しておくことにしましょう🙆🏼♂️
