不動産投資における経費の範囲。
どうもガブリです。
不動産投資の魅力の一つに「節税」というものがありますが、この節税の仕組みは、不動産投資という事業を行うことによる経費が認められるからであり、この経費がどういったかたちで計上できるのかによって節税の大小が変わってきます。
つまり「何が経費となるのか」を把握することが非常に大事なので、今日はそれらのことについて書いていきたいと思います🖋
不動産投資では、
・不動産所得(賃料収入) − 経費 ＝
が課税所得となるため、家賃の収入が多いことは良いことですが、家賃収入を上回る経費の支出がないと節税効果はないのです。
すると収入よりも支出が増えなければ節税にならないなら意味がないのでは？と気づく人もいると思いますが、不動産投資における経費には「実際の支出を伴わない経費」というものも存在するため、それが大きな鍵となったりするのです。
では具体的な経費の種類を見てみましょう👀
固定資産税・都市計画税
不動産取得税
損害保険料(火災保険料、自身保険料など)
修繕費
管理費・修繕積立金
広告宣伝費
ローンの利息
などがそれにあたります。
これらは実際に支払いが必要なものなので、特に固定資産税・都市計画税や管理費などについては毎月、毎年かかる経費なので収支を計算するシミュレーションにおいても把握が絶対に必要となりますが、とにかくイメージしやすい「事業経費」といった感じでしょう。
では後はどのようなものがあるかというと、不動産投資を行うということは必ず1件であるとは限りません。
例えば新たな物件を視察する目的で旅行することになった場合はどうでしょうか。
これも少なからず経費に参入することが可能です。
旅費にかかる全額が経費となるとまでは言わないまでも、視察に行ったということが第三者の目からでもわかる(視察物件の写真があるなど)ようであればそのうち何割かを計上することは可能なので、ついでにちょっとした旅を楽しむなんてことも可能です。
後、実はリフォームにおいては結構めんどくさい仕組みになっていて、暮らしを保つための「修繕費用」については経費計上できるのですが、物件をより良い環境にするなど価値を高める目的で行ったものによる費用は計上できないという性質を持っています。
しかしこの線引きがちょっと難しく、物件の価値を高めるために行ったリフォーム費用が直接的に経費計上できない場合でも、設備を新しいものに変えたりすることによる「減価償却」の恩恵は受けることができるのです。
ここで「減価償却」という言葉が出てきましたが、この減価償却が上記でも書いた「実際の支出を伴わない経費」です。
これは物件購入時の建物部分にも適用となるものなのですが、使用するにつれて価値が減少するものに対し、その減少分を複数回にわたって経費計上するという性質を持っているので、一度手に入れるとその取得費を数年にわたって計上していくということになるのです。
これを前提とすると、減価償却の割合の多いケースでは「節税効果が高い」と本当の意味でいえることになるので、これを理解することが不動産投資の節税を理解することにつながります。
このような細かい経費区分に関しては不動産の営業マンも把握していないことが多く、なんでも経費計上できるかのような言い回しをする人もいるので、なんでも鵜呑みにはせず自分で調べてみるようにしましょう🙆🏼♂️
