「節税」を推している不動産投資、どうなの？
どうもガブリです。
不動産投資の営業勧誘を受けたことがある人は知っていると思いますが、不動産投資を行う上で得られる効果の一つに「節税」というものがあります。
その名の通り、税金を節約できるというものですが、サラリーマンの方が意識して払う税金といえば、消費税くらいではないでしょうか？
もちろん収入があればそのほかにも「所得税」や「住民税」も支払っていますが、どちらも給与から勝手に差し引かれていて、最終的に年末調整で会社に任せれば正しい税額を算出してくれるので、それらの税金について詳しいサラリーマンは非常に少ないことと思います。
しかし年間で支払う所得税と住民税の金額は、給料1ヶ月分くらいには値する程度に高いので、実はこれを合法的に節約できる方法が使えるというのは確かにお得な話なのです。
ただ、その仕組みをちゃんと理解していないと節約しているつもりが損しているということもあるので、不動産投資を節税目的で検討している方はこの記事を見てもう一度見つめ直してみてください👀
まず不動産投資における節税のカラクリからみてみましょう。
・減価償却
不動産投資における節税の話が出てきたら「減価償却」の話がほとんどではないでしょうか？
とはいえ個人的な印象では減価償却の仕組み自体を正しく理解している不動産営業をあまり知らないですが。笑
簡単にいうと、建物や部屋の中にある設備などの固定資産が時間の経過によって劣化したり、使用することで価値が減少したものを数値化して、法律で決められている“耐用年数“と呼ばれる数値を基準に計算することで、数年に分けて費用計上する仕組みになっているものです。
これが良いとされる理由は、実際に計上される金額に対して「実際にはお金を支払うものではない」という点です。
通常不動産投資における費用計上では、例えば「管理費・修繕積立金」など実際に毎月かかるものが基本ですが、減価償却においては毎年キャッシュアウトはないのに費用計上できるというルールになっているので、現金が減らないのに固定資産を所有しているだけで節税できるという点が最大のメリットなのです。
次に「損益通算」。
損益通算とは、不動産所得とは別のその他の所得と合算できる仕組みになっていて、例えばサラリーマンは給与所得における収入に対して所得税等が差し引かれることになっていますが、不動産所得などで損失が出た場合、給与所得から支払うべき税金を損した分返してもらうことができるのです。
日本の給与所得は累進課税式といって儲かれば儲かるほど税率が高くなっていくようになっていますが、不動産所得で赤字がある場合には適用される税率を下げることができる場合もあるため、損益通算による黒字と赤字の相殺というのは時に役立つものになるのです。
これらが主な節税についての説明になるかと思います。
どれもお得な仕組みであることは間違いないのですが、必ずお得になるとは限らないので注意が必要です。
どういうことかというと、例えば不動産を購入する際には「登記代行の司法書士への報酬」や「火災保険の支払い」など初期費用が数十万円〜数百万円かかります。
これらの費用も費用計上することで節税が可能なのですが、そもそもこの初期費用が高いと節税で受けられる恩恵よりも支出の方が高いということになります。
このように、節税の前提としてキャッシュアウトが必要な場面は多々あり、例えばキャッシュアウトした金額よりも節税額が上回るということは、減価償却などのキャッシュアウトを伴わないものと合わせても簡単に再現できるものではありません。
不動産投資を行うにあたって「節税」が全てではないのはもちろんですが、節税というワードに惹かれて、そこに重きをおいて購入検討している場合には、上記のことを気にして、「実際に支出よりも節税額の方が多く、得しているのか？」という点について考え直すようにしましょう。
色々なプラン、シミュレーションがある不動産投資ですが、それぞれの観点においてしっかりと理解して検討するようにしましょう🙆🏼♂️
