不動産を売却した時の税金、気にしてる？
どうもガブリです。
ここ数年で不動産投資を始める方が増え、「将来の年金がわりにする」とか「節税になる」などの理由をきっかけに検討している方が多いようです。
購入する際には毎月の収支のシミュレーションなどを考慮しつつ検討すると思いますが、そのシミュレーションには「長期的に所有して家賃収入を得ていく」という王道のものに加えて、「どこかでタイミングが合えば売却をする出口戦略も同時に考えておく」という方は多いでしょう。
実際に営業マンからなんかもこのような話を聞いたことはあるかもしれません。
しかし、ここで多くの方が深くまで理解していないのが、「売却した時にどのようなケースで税金の支払いが必要になるのか」という点です。
そこで今日は不動産投資を始め、マンションを所有している人がマンションを売却したときの税金について覚えておくと良いポイントについて書いていきたいと思います🖋
まず、不動産を売却した際の税金的な所得区分は「譲渡所得」と呼ばれるものになります。
譲渡所得とは、不動産を売却することによって生ずる所得のことで、
・売却益 − 帳簿価格 ＝
の計算式でその答えが譲渡所得の価格になります。
つまり売却益よりも帳簿価格が上回っている場合には税金がかからないということになるのですが、どういうことか見てみましょう👀
売却益というのは単純に「売れた価格」です。
多くの方が売れた価格によって購入当初と比べて「儲かったら税金を支払う」、「儲からなかったら税金は支払わなくて良い」と解釈しているのですが、ちょっと違うのです。
その理由が「帳簿価格」にあります。
不動産の建物については「減価償却」と呼ばれる効果を用いて税金を節税できる側面を持っているのですが、帳簿価格とはこの減価償却をした後の価格を基準にする価格のことです。
例えば、建物が2,000万円、土地が1,000万円で計3,000万円で不動産を購入したとします。
減価償却には、価値が下落する（不動産の土地建物でいうところの建物部分）ものに対してはその価値の減少分を経費に認めるという性質があるのですが、
すると例えば上記の3,000万円で購入した不動産の場合、5年後には減価償却によって建物の価値が1,500万円になっていたとしましょう。
さらに土地の価格は変わらず1,000万円であり、建物と合計すると2,500万円の帳簿価格となります。
この場合、売却益が2,500万円を上回れば税金の支払いが必要になりますし、下回れば税金の支払いは必要ないということになるのです。
ちなみにもっと正確に言うと、この帳簿価格プラス“売却する際にかかった費用“も帳簿価格に上乗せして計算するのですが、これらは案件によってピンキリなので、まずは上記の計算式を頭に入れておくようにしましょう。
あとは、帳簿価格は上記のように購入当初からどれだけ減価償却されているのかを知っている上で計算できる式なので、親御さんから相続した場合などでは当初の購入金額や減価償却費用が分からないというケースもあると思います。
この場合は売却金額の5％相当額を帳簿価格とするということで決まっているので、これについてもしっかり覚えておくと良いでしょう🙆🏼♂️
