不動産投資、損失が出てきたらどうする？
どうもガブリです。
不動産投資に興味を持ち、色々と調べた後に購入したものの、思い通りに運用できず、損失状態が続くということも中にはあるでしょう。
そんな時には中々精神も安定せず、冷静な判断ができなくなりがちです。
しかしだからといって物件を早く手放したいがゆえに安売りしてしまうのはいけません。
そこで今日は、不動産投資において損失が膨れている場合にどのような手段があるのかなどについて書いていきたいと思います🖋
まず不動産投資においてどのようなケースで損失が膨れてしまうかというと、空室期間が長引いてしまったり、家賃や物件価格の下落、さらにコストの増加などが考えられます。
まず空室期間が長引いてしまうケースとして、入居者が退去した後に、その後の入居者が中々見つからないということがあります。
すると家賃収入が途絶え、金融機関から融資を受けている場合では返済だけが毎月続くので負担が増えてしまいます。
ではなぜ空室期間が長いケースと、割とすぐに入居者がつくケースとがあるのでしょうか。
最も多いのが、募集賃料が相場より高いというケースです。
元々考えていたキャッシュフローを意識するがゆえに家賃を下げられないという方がいますが、建物は年々老朽化していくものであり、築年数が経つほど新築時より家賃が下落するのは普通のことです。
そのため、最初からある程度家賃が下落するということのもとシミュレーションをたて、あらかじめ備えられるようにしましょう。
他にも、時代の流れによって地域に対する間取りの賃貸需要がなくなったというケースや、仲介業者との連携がうまく取れていないなどのケースもあり、何かしら明確な原因を突き止めることは大事なことです。
「しょうがない」などと考えるのを放棄するのでなく、まずは原因を見直してみましょう。
次に家賃や物件価格の下落による損失ですが、そもそも物件は古くなるほど基本的には家賃や物件価格が下落するようになっています。
土地の価格が上がって所有不動産の価格が上がるということはあっても、建物の価値が年々上がっていくということはないため、いかに最初の時点で想定しておけるかというのはポイントになってくると思います。
次にコストの増加についてですが、不動産投資では建物が老朽化していくことで修繕が必要になったり、入退去が続くと募集広告料などが嵩んだりもします。
他にも通常のランニングコストとして「賃貸管理委託料」「損害保険料」「管理費・修繕積立金」「税金」などのコストもかかるため、これらが数年にわたってどのくらい変動していくかもある程度予想を立てていかなければなりません。
このように様々な要因で損失が膨れたりしてしまいますが、対処法としていくつか提案したいと思います。
①広告費を増やす
不動産投資において、入居者が退去した後に募集をかける際、仲介業者に募集広告料を支払います。
つまり仲介業者からするとこの広告費が収益になるため、広告費を多く出してくれるオーナーの物件を優先的に動いてくれるということがあります。
もちろんあまりにも広告費を支払ってしまえばそれ自体がコストになってしまうわけですが、仲介業者の目にとまりやすくなることは間違いありません。
②物件の価値を上げる
物件の間取りなどの需要が薄まっているということであれば、思い切ってリノベーションするというのも手です。
建物自体の築年数は時が経つほど多くなりますが、リノベーションによって新築かのように演出することは可能です。
それによって仲介業者の物件を見る目も変わりますし、賃貸需要も売却需要も出てくる可能性が高くなります。
③コストを見直す
例えば物件購入時に加入する火災保険など、不動産業者に勧められるものでそのまま加入するという方が多いですが、不要な保険などが含まれている場合にはそれだけ無駄なコストが発生していることになります。
色々なコストを見直すことで損失を軽減することができるので、注意深く見直すようにしましょう。
このように、まずは購入時の段階で適切なシミュレーションをし、その上で現状を把握しつつ原因を追求することが大事です。
今は特に問題なく運用できているという人も、いざという時にすぐ動き出せるよう、現状把握をしておきましょう🙆🏼♂️
