不動産を購入するとかかる税金について。
どうもガブリです。
不動産を購入する際には色々と立地や物件など悩むことも多いので、購入時や購入後にかかる税金について把握していないという人も度々います。
しかし不動産投資を行う場合なんかは「実際に支払う金額」と「家賃として受け取れる金額」をしっかり把握して始めて採算性を計算することができるので、自分が購入する不動産にはどれだけの税金がかかるのかを知ることは重要です。
そこで今日は、不動産を購入することによってかかる税金などについて書いていきたいと思います🖋
今回は数字に重きをおいて考えるためにも投資用不動産を購入するケースとして書いていきますが、投資用不動産を購入する場合には物件の収益性をしっかりと把握することが大事なポイントです。
そしてその収益性を把握するために使用される指標として有名なのが「表面利回り」と「実質利回り」。
まず表面利回りは以下の計算式で把握することができます。
表面利回り＝想定される年間の家賃収入÷不動産の取得価格
ということで、まずは税金などを抜いて物件そのものの収益性があるかを確認するのです。
するとおおよそのリターンが把握できますが、実際には不動産を管理していく上で様々な資金がかかるので、次はそれらを計算することにします。
例えば不動産を取得する際に仲介してくれる不動産仲介業者に手数料を支払ったり、取得する不動産がアパートやマンションの場合は管理費・修繕積立金がかかったり、入居者がいなくなった場合には入居者募集広告費がかかったりと取得する不動産によってそれぞれ資金がかかります。
それを含んだ上で導き出されるのが「実質利回り」であり、以下の計算式で把握することができます。
実質利回り＝（想定される年間の家賃収入−不動産投資の必要経費）÷（不動産の取得価格＋取得にかかわる諸費用・税金）
です。
ここでいう「取得にかかわる費用」については変動費に部類され、募集に必要な広告費なんかも1年間で1回も支払う必要がない年もあれば、1年間に複数回支払う必要がある場合もあるため、事前に正確な数字を把握することはできません。
しかし税金についてはおおよそ把握することが可能なので、不動産購入によってかかる税金を把握することは大事なポイントです。
では具体的にどのような種類の税金があるでしょうか。
①印紙税
不動産を購入する際には「物件の契約」や「融資を受けるための金銭消費貸借契約」を取り交わす必要があり、これらにはそれぞれ不動産の価格に対して数千円〜数万円の印紙税がかかります。
②登録免許税
登録免許税は購入した不動産に対して登記を行う際に納付する税金です。
③不動産取得税
不動産取得税は、購入または贈与など相続以外の方法で不動産を取得した際に一度だけ課税される税金です。
不動産を取得してから半年〜1年後くらいに不動産取得税の納付書が届くので、多くの人が忘れがちな種類の税金なので注意しましょう。
印紙税に関しては物件価格に対して物件が高くなればなるほど印紙税も高くなりますが、登録免許税や不動産取得税は「課税標準額」と呼ばれる金額を基準に計算することになります。
この課税標準額は、自治体の固定資産税台帳に記載されている固定資産税評価額と同額であり、固定資産税台帳を取得するには物件の最寄りの役所などで取得することが可能です。
例えば登録免許税の場合、土地を購入する際の「所有権移転登記」においては、課税標準額の2％が税金としてかかり、2023年3月31日までは軽減税率として1.5％が適用されています。
また、購入してからは毎年定期的に「固定資産税」など他の税金も支払い義務が生じるので、それらもシミュレーションする必要があります。
このようにそれぞれかかる税金を把握し、それらを計算することでその不動産の採算性を把握することが実質可能になるので、購入検討している物件が絞れてきたらこれらの計算で支出をしっかり把握するようにしましょう🙆🏼♂️
