所有する賃貸物件が空室に！？そんな時どうすればいいか。

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

不動産投資において一番避けたい事態が「長い空室期間」です。

収益が家賃収入となる不動産投資では、入居者がいない状態ではローンの返済や管理費などのコストがかかるのにもかかわらず、収入がないことで資金難になってしまうことがあります。

そうならないためにも駅チカなどの立地を選んだり、物件購入の時点でリスクを軽減する選択をする必要がありますが、それでも入居者の退去は避けられないもの。

そんな時に一刻も早く入居者をつけたいところですが、どのようにすれば良いのか。

そこで今日は、不動産投資の入居者募集はどのようにすれば良いのかなどについて買いていきたいと思います🖋

まず入居者が退去した際に新しい入居者を見つける段取りとしては、オーナー自身で入居者を探すこともできますが、自分1人で動くことで成果につながる可能性は特殊な繋がりなどがない限り難しいかと思います。

そのため不動産仲介業者に依頼して入居者を集うのが一般的です。

不動産仲介業者は、仲介等の依頼を受けた賃貸物件の情報を業者間の情報交換用データベースであるREINS（レインズ）と呼ばれるプラットフォームに掲載することになります。

すると他の各不動産仲介業者はレインズに掲載された物件情報をもとに賃貸物件を探している入居予定者へ紹介することができるため、皆んなで力を合わせて入居募集を行うことができるのです。

また、賃貸物件を仲介してもらうことにおいて、契約形態もいくつか存在します。

不動産仲介業者に入居者の仲介をお願いする場合、主に「媒介契約」「代理契約」「代理及び管理委託契約」「サブリース契約」の4つを利用することになります。

媒介契約の場合は、不動産仲介業者に入居者の仲介のみを依頼する契約となるので、つまり入居審査や賃貸借契約時など立ち合いが必要になったりすることもあるため、実働時間が増えやすいのが特徴です。

一つの物件をたくさんの業者でシェアして入居者を集うことができるというメリットがある反面、時間がたくさんある場合には有効的なケースもありますが、会社員の方などには難しいこともあります。

次に代理契約の場合は、不動産仲介業者がオーナーの代理として募集から入居審査、賃貸借契約など行うため、オーナー自身が動かなくて良いというメリットがあります。

ただ、代理契約を結んだ不動産仲介業者を介してしか入居者を見つけることができず、入居者の決定や契約の締結などの権限までも不動産仲介業者が持つことが特徴です。

上記の2つは似たように思えますが、大きな違いは「契約内容や入居者の決定の権限をどちらが持っているか」という点です。

媒介契約では権限がオーナーにあるため、不動産の運用イメージを守りやすいですが、代理契約は仲介業者に権限を任せるので、自分の希望条件などが伝わっていないと予想外な賃貸契約が取り交わされてしまうということもあり得るので注意です。

次に代理及び賃貸管理委託契約の場合は、入居者の入居が決定した後のサポートも含むもので、家賃の集金や滞納への催促や、物件や設備の修繕手配など様々なところで動いてくれます。

手数料は高くなりますが、会社員の方などは本業の時間中に物件の対応などできないので、不動産仲介業者にお任せして入居者にストレスのない対応をしてあげられる点でメリットがあります。

次にサブリース契約の場合は、別名「転貸借契約」とも呼ばれ、オーナーは不動産仲介業者と賃貸契約を結び、入居者扱いとなるその不動産仲介業者が第三者へ転貸するという仕組みによって成立しています。

そのため、オーナーにとっては不動産仲介業者が入居となるので家賃の滞納などの心配が基本的になく、サブリース契約が更新される限りは空室による心配もありません。

しかし、家賃の金額が相場よりも安い金額での契約になることがほとんどなので、ローンの返済などがある場合には返済プランなどと合わせて検討すると良いでしょう。

以上が主な募集方法と契約内容になります。

とにかく空室期間を長引かせないということが大事なので、色々な方法を頭に入れつつ、常に適切な選択ができるようにしておきましょう🙆🏼‍♂️