不動産投資における家賃下落対策。
どうもガブリです。
不動産投資を始めると金融機関から借入をした場合にはその返済をしなければならない代わりに家賃による収入を得ることができます。
不動産投資を始める際に金融機関から融資を受ける場合には「元利均等返済」と呼ばれる返済方法になっているのですが、これはつまり「毎月の返済金額が借入当初から完済まで同じ」ということを表します。
そのため仮に家賃が下落して収入額が減少するとなれば、返済額は変わらないゆえに負担は増えることになるので、できる限り負担を増やさない方法を考えたいところです。
そこで今日は、家賃の下落を防ぐためにはどのような方法をとるべきなのかなどについて書いていきたいと思います🖋
まず家賃がなんの影響によって変化していくかを考えると、「その物件にその家賃を支払う価値があるか」という客観的な視点が重要になってきます。
そしてその価値を決めるのは“オーナー自身”ともいえるのです。
なぜなら、例えばある一時期空室が続いたとして、すると管理会社から「家賃を下げますか？」と相談されることがあるかもしれません。
そんな時に実際に家賃を下げて入居させてしまうと、その物件はそれだけの価値なんだと認識されてしまうことになります。
するとその家賃金額を再び同じ金額に戻したり、家賃金額をさらに上げることなんてもっと難しくなります。
つまり強気の家賃設定だとしてもオーナー自身が「この金額が適切だ！」と言い切れるように物件の価値を高める努力をしていれば、それは適切になるのです。
しかしすでに家賃を下落変更してしまったというオーナーもいるかもしれない。
入居者がありがたくも更新を続けるケースでは中々家賃の引き上げは難しいところと感じてしまいますが、相場家賃などの影響などについてしっかりと説明すれば1,000円や2,000円程度の場合、許容してくれることもあるので、まずは入居者へ相談をかけてみるというのも大事なことです。
とはいえ、とにかく一度下げた家賃金額を引き上げるのは簡単ではないことは覚えておきましょう。
ではまたもう一つの例として、相場より5,000円以上も家賃を減額してしまったなんて人の場合はどうすれば良いのか。
その場合は入居者が退去するのを待ち、次の募集の際に緩和策を作ることがポイントとなってくるかと思います。
例えば家賃を相場家賃に設定し直す代わりに「入居時の敷金、礼金をゼロにする」であるとか、「連帯保証人不要」といったように制限を減らすなどの工夫をするであるとか、「自身の家にある使わなくなった家電等を設置する」などの工夫をするということです。
これらのようにプレミア感を演出すると入居者がつきやすくなるので、むしろ家賃が相場なのであれば入居しやすいということになるかもしれません。
不動産投資は不動産“経営”と呼ばれることもある投資なので、経営の視点も持って収益を安定させていくようにしましょう🙆🏼♂️
