不動産投資で間違えてはいけない管理の方法。
どうもガブリです。
不動産投資を行うにあたって、収支シミュレーションを入念にしている人はよくいますが、購入後にどのようにして管理していくかなどについてはあまり細かく検討していない人を見かけたりもします。
一般的には「集金代行」と「サブリース（家賃保証）」の2つに分かれるのですが、これらはそれを行ってくれる不動産会社と管理の契約をし、「集金代行」では管理会社が入居者の入退去や日々のクレーム対応なども含めた管理に加え、毎月のオーナーが得る賃料の集金を代行してくれ、その働きに対してオーナーは賃料収入に対して数％の手数料を管理会社へ支払うという仕組みで成り立っています。
サブリースの場合は、管理会社となるサブリース会社がオーナーの部屋を借り、それをサブリース会社が第三者へ転貸するということになっているので、実際に部屋に入居者がいてもいなくても借主であるサブリース会社がオーナーへ家賃を支払う仕組みになっており、それによってオーナーにとっては実質家賃収入が保証されているかのような契約形態をとっているというのと、入居者の入退去や日々のクレーム対応などの管理業務も同時に行ってくれるという点で、手数料は集金代行に比べると高い傾向にありますが、収支が安定するということで人気だったりします。
しかしさらに細分化すると、家賃保証という制度と似たようなもので「空室保証」というものがあります。
これは少し響きが似ていることで勘違いしている人も多いので注意が必要です。
家賃保証とは上記でも説明しましたが、サブリース会社からの家賃収入が見込めるもので、おおよそ賃料の10％ほどの手数料を支払うことで成立しています。
サブリースを行う不動産会社は入居者がいなくても家賃を支払わないといけないため、入居者がいてもいなくてもオーナーから受け取る手数料を10％ほどとしている他、入居者がいない間の家賃送金はサブリース会社にとって損失でしかないので、募集を頑張ることで採算をとっています。
契約期間は2年がスタンダードであり、2年後に更新となるか、もしくはオーナーとサブリース会社の協議次第では契約解除となるのが基本です。
その反面、空室保証では、オーナーと保証会社が契約をすることになり、入居者のいない空室期間のみ家賃の一部が送金されるという仕組みになっています。
その保証額も空室のリスク度合いによってまちまちで、空室リスクが高いと判断される物件ほど保証料として毎月オーナーが保証会社へ支払う手数料が高くなったりします。
さらには、空室保証と謳って不動産会社が空室保証契約をするということがありますが、これは不動産購入時に部屋が空室だった場合、入居者がつくまでの期間の賃料を保証するものであり、入居者がつけば集金代行なりサブリースなりで契約を巻き直すというものです。
これの注意点が、空室率の高い物件で後者の空室保証があるからと安心してしまうと、例えば購入から3ヶ月間空室のため不動産会社からその期間の家賃を受け取れたとしても、入居して集金代行契約を行い、その後すぐに入居者が退去してしまったなんてことになると、改めて空室保証してくれない不動産会社がほとんどなので、結局空室の不動産を購入して毎月返済だけになってしまうなんてリスクもあります。
「保証」と聞くと安心感がありますが、そのルールをしっかりと理解していないと大きなリスクに晒されることになるので、注意しましょう🙆🏼♂️
