サブリースについて、入居者&オーナー双方の観点で。
どうもガブリです。
不動産投資を行う際に「サブリース」や「家賃保証」というワードを聞くことがあります。
不動産オーナーからすると入居者がいてもいなくても家賃が必ず入ってくるという安心感から人気のある管理形態ではあるものの、一方では「かぼちゃの馬車騒動」などの出来事によって懸念を抱く人も増えています。
しかしサブリースそのものが悪いわけでなく、その仕組みをきちんと理解せずに利用してしまうことに問題があります。
そこで今日は、サブリースと呼ばれるいわゆる家賃保証サービスについて、色んな角度から書いていこうと思います🖋
通常、不動産オーナーが入居者から家賃を受け取るためには、直接入居者と「賃貸借契約書」を締結し、オーナー自身で物件を管理しながら指定の口座へ家賃を送金してもらうか、もしくは間に管理会社を挟んで、日常業務も管理会社に任せつつ、家賃の回収に関しても代行して行なってもらい、不動産オーナーはその分管理会社へ手数料をいくらか支払うことで成り立っています。
しかしサブリース契約では、不動産オーナーとサブリース会社（その多くはそのサブリース会社が管理も行ってくれます。）が“サブリース契約書“なるものを締結し、サブリース会社が実際の入居者へ転貸するという契約形態になっています。
そのため、サブリース会社は実際にはその住居へ住まずとも、契約上は賃借人ということになるため家賃を毎月オーナーへ支払う義務が発生するのです。
そしてサブリース会社はその部屋を第三者である入居者へ転貸し、不動産オーナーへ支払う家賃よりも高い金額で入居者を集うことができれば、それがサブリース会社の利益になるという仕組みを持っています。
ということは、不動産オーナーにとってはサブリース会社が資金難などになったりしなければ家賃の滞納リスクを避けることができますし、それによって不動産投資の運用を安定させることができます。
その反面、管理手数料が通常の管理よりも割高であり、上記の通りサブリース会社が資金難となってしまったり、倒産してしまうと家賃の保証能力がなくなってしまうことになるため、家賃がこれまで通り入ってくるということすら難しくなってしまうのです。
ただ、逆を言うと通常は入居者を集う際に入居者の他、不動産オーナーが入居者へ対して連帯保証人を求めることがありますが、これは仮に入居者が家賃を支払わない場合に連帯保証人に家賃請求ができるという性質を持っているからというのがあるものの、去年4月の法改正によって連帯保証人が支払わなければならない限度額を明確にしなければならなくなったため、数ヶ月入居者が家賃を支払わなかった場合、そのうちのいくらまでかしか保証人に支払ってもらえなくなるリスクを考えると、きちんとしたサブリース会社を選定して保証してもらったほうが良いというケースもあるのです。
では入居者の視点でみるとどうでしょうか👀
入居者からすると、サブリース会社（家賃保証会社）を利用することによって連帯保証人を立てなくても入居できるというケースがあります。
連帯保証人がそもそもいないという人の他、連帯保証人として第三者にお願いしたくないという場合でも、家賃保証会社へ保証料を支払うことで割高にはなりますが、連帯保証人なしで入居することができる可能性があるのです。
しかしお金を支払えば誰でも保証会社が利用できるかというとそうでもなく、保証会社の審査に通る必要があります。
この審査に落ちてしまうと保証会社を利用することができないため、その良し悪しを理解した上で賃貸物件を探すと良いでしょう。
このように、その実態をきちんと理解することができれば「家賃保証は怪しい！」などと抽象的な表現でなく、「家賃保証の場合は〇〇だから利用しない」とか、逆に「家賃保証の仕組みを誤解してた！」なんて方は利用に対して前向きに検討できるかもしれません。
世界的に有名な投資家であるウォーレン・バフェット氏も「投資による一番のリスクは自分が何をやっているのかよくわからないときに起こるものです」というような話をしていたように、自分が行う投資についてのノウハウはしっかりと把握するようにしましょう🙆🏼♂️
