最近イメージでサブリースを嫌がる人が多い。
どうもガブリです。
最近不動産投資の案件で管理形態を「集金代行」か「サブリース」かで選択する際に、「サブリースはちょっと嫌ですね〜」という方が増えてきました。
その理由は、2015年頃から徐々に認知され始めた「サブリース問題」によるもので、2018年10月には国土交通省が金融庁と消費者庁と連携し、「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください」との記事を発表しました。
知らない人のためにこれがどういうものなのかというと、サブリース契約と呼ばれるものは、「家賃保証契約」と呼ばれるものでもあり、契約形態としては、
・入居者⇄サブリース会社⇄不動産オーナー
といったもので、もう一つの「集金代行」と呼ばれる契約形態の、
・入居者⇄不動産オーナー
と入居者と直接契約を締結するものと比べると、サブリース会社がその間に入るというものなのです。
これはつまり実際の借主はサブリース会社であり、サブリース会社は借りている部屋を入居者へ転貸しているということなのです。
これによって、直接入居者と契約を締結している場合は入居者が退去した場合には家賃が入ってこなくなりますが、サブリース契約の場合はあくまでサブリース会社との契約なので、入居者が退去したとしても契約上の借主はサブリース会社ですから、家賃は必ず入ってくることになります。
すると入居者が退去するたびに家賃が途絶える「集金代行」に比べて「サブリース」の方が家賃が確約されるぶんお得だというのが多くの方の認識でした。
ただ一般的には集金代行の場合、その名の通り管理会社が入居者への家賃を代行して集金したり、入居や退去の立ち会い、クレーム対応など行ってくれる代わりに入居者が支払う家賃から5%の手数料を管理会社に不動産オーナーが支払うのが通例で、サブリースの場合はそれに加えて家賃が保証されるかたちとなるので、入居者が支払う家賃から10%ほどの手数料をサブリース会社に不動産オーナーが支払うのが通例です。
集金代行の場合は契約形態として入居者と不動産オーナーが直接契約を締結するので実際の家賃を不動産オーナーが把握することは可能です。
しかし、サブリース契約の場合は間にサブリース会社が入り、不動産オーナーはサブリース会社との契約をすることになるので、サブリース会社と入居者が締結している契約内容は基本把握できません。
そのため、後にサブリース契約が解除されたときに思ったよりも実質の家賃が思ったよりも少なかったり多かったりすることがあるのです。
このように不動産オーナーが実際の家賃を把握できないということを良いことに、サブリース会社が不動産オーナーへの送金額をチョロまかしたり、さらには契約時だけ不動産オーナーが納得するような金額で契約を締結し、後にサブリース会社が不動産オーナーへ送金額の減額を申し出てきたり、さらにはサブリース会社が経営危機に陥ったりすると、入居者からサブリース会社へは通常通り家賃が支払われていても、サブリース会社から不動産オーナーへの送金がされないということもあります。
このように「家賃が保証される」という安心感がある反面、トラブルのもとになるようなこともあることが認知されてきたことが「サブリース契約は嫌だ」となっている原因だと思うのですが、サブリース契約そのものを懸念してしまうのも違うとは思います。
不動産投資を始める際に物件を決めることになりますが、購入したいと思う物件の管理がサブリース契約であることを条件にしている場合もあります。
それが本当に優良物件なのであれば、サブリースという理由だけで除外してしまうのはもったいなく、相場家賃などを調べてサブリースによる保証家賃がおかしい金額ではないかなどがちゃんと確認できれば、サブリース契約を後に解約することになっても平気そうですし、まずは自分で調べることも大事です。
イメージで排除してしまうのではなく、ちゃんと仕組みを知った上でどのようにすればリスクを軽減できるのかを知るようにしましょう🙆🏼♂️