#経済ニュースをガブリ

宅建士、賃貸不動産経営管理士、FP2級、AFPとして活動するの私ガブリが経済ニュースや日常を綴っていきます🖋

不動産投資における効率的な効果とは。

どうもガブリです。

 

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不動産投資を行うにあたって、「レバレッジのきく投資」と表現されることがあります。

 

株式投資やFXなどにもその効果はあるのですが、不動産投資においてもその効果を期待して購入している人が多いので、今日はそれらのことについて書いていこうと思います🖋

 

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不動産投資においてのレバレッジとは、不動産を購入する際にローンが使えるところにポイントがあり、それによって最小限の資金で投資が行えるということで手元のお金を極端に減らさずに投資ができるという点で投資効率が高まることになり、これをレバレッジの効果と表しています。

 

例えば2,000万円の物件を購入する際に、初期費用として10%である200万円が諸費用としてかかるとします。

 

2,000万円の投資に対して手元からなくなるお金は200万円なわけですから、それに対しての年利が4%だとする場合、2,000万円に対しての年利4%で“80万円”が年間のリターンということになります。

 

実際に手元からなくなった資金は200万円なので、本来200万円に対しての4%であれば年間8万円のリターンしかなく、これによって通常の10倍のレバレッジがかけられていることになり、それだけリターンも大きくなるということになるのです。

 

しかしレバレッジに関しては注意点もあります。

 

上記で言うところの4%という利回りには「実質利回り」と呼ばれるものと「表面利回り」と呼ばれるものに分かれていて、実質利回りとは毎月かかるコストを加味した上で得られるリターンのパーセンテージのことを言いますが、表面利回りといって毎月かかってくるコストを考慮しない上で物件価格と賃料収入だけで利回りを計算してしまうと、実はマイナスの利回りになっているなんてこともあるので注意しましょう。

 

また、ローンを利用するためには融資をしてくれる金融機関へ金利を支払うことになりますが、この金利が上昇してしまうと利益が圧迫され、当初求めていたリターンが得られないということもあるため、投資をする段階で「どれほどまでは金利が上昇しても投資採算性はあるな」など計算して始める方が良いでしょう。

 

さらに、上記では株式投資やFXにおいてもレバレッジ効果はあると言いましたが、不動産投資におけるレバレッジ効果とは性質が少し違うのでその点も見てみましょう👀

 

株式投資やFXにおけるレバレッジ効果を得るためにはどうするかというと、「信用取引」といって信用取引保証金というかたちで証券会社に現金等を預けると、実際にある手持ちの資金よりも何倍かの資金で投資をすることが可能になっています。

 

株式投資の場合は信用取引保証金の約3倍ほどで、FXに関しては証拠金として預ける金額の最大25倍まで取引が可能です。

 

しかし、自身の保有する資金よりも大きな金額で取引したりするわけですから、相場が降下してしまうケースでは借金が残るということもあり、相場を読めない人が行うには完全にギャンブル性の高い投資方法とも言えるでしょう。

 

その反面、不動産投資では不動産そのものに担保価値があったり、日々の相場価値や得られるリターンの賃料収入が急激に下がるということは基本的にありません。

 

そのため、価格変動が小さい不動産投資の方がレバレッジをかけてもギャンブル性は少なく、安定した投資が行えるのです。

 

過去にFXのレバレッジ効果で失敗した人なんかは「レバレッジ」と聞くと危険を感じるかもしれませんが、その性質が変わるだけで大きな違いがあります。

 

用語だけで感じとるのではなく、その前提や基本を理解して投資と向き合うようにしましょう🙆🏼‍♂️