マンション経営において大事なこと。
どうもガブリです。
マンション経営を始めようと思った場合に、まず気にするのは月々の収支であり、月々の収支を安定させるためには「空室のリスク」を避ける必要があります。
なぜならマンション経営は入居者がいることで月々の賃料収入が入ることになるので、契約形態にもよりますが、基本的には入居がつきづらい空室リスクの高い物件は避けるべきでしょう。
ではどのようなことに気をつけるべきかといえば、すぐに思いつくのは「人の多い場所」とか「駅から近くで需要のあるところ」とかだと思います。
もちろんこのあたりは購入時に大事な検討要素ですが、そのほかにも気をつけられる点はあるのでしょうか。
今日はそのあたりについて書いていこうと思います🖋
空室リスクを避けるためには逆説的に「どのような物件が空室リスクが高いのか」を知ることが必要となります。
以下、考えられるものについて並べてみましょう。
・立地が悪い
・退去後の募集広告に力を入れていない
・相場家賃を調べずに何年も募集家賃を変えていない
・内装や間取りが古く、現代生活に適していない
・エントランスなどの共用部分がキレイにされていない
など色々と考えられると思います。
多くの方が現地に足を運んで物件の内覧をして賃貸部屋を決めますが、内装はもちろんのこと、エントランスや廊下などのスペースが明らかに汚かったりすると、管理がいき届いてないのがわかるので、入居を渋ってしまうことはあるかと思います。
このあたりの解決を図るためにも定期的に何年かに一度は物件に訪れる覚悟を持って購入した方が良いという点もありますし、周辺物件の中でも入居率が高いとされる物件はその他とどう違うのかなども観察できると最適です。
例えば、最近の新築物件ではインターネット環境の備え付けは当たり前のことです。
しかし築10年を超える物件などではインターネット環境が備わっていないところも多く、それだけでも入居率は変わってきます。
また、インターネットなど室内に及ぶ部分だけに限らず、エントランスにオートロック機能があるかなども大事で、特に女性の入居者ではセキュリティ関係を気にしている人も多いので、このあたりは設置に費用がかかるとしても長い目でみて投資に採算性を与えるのであればすぐにでも取り付けるべきでしょう。
後は結構大事なのが入居者が退去してしまった後に管理会社がどのように募集しているのかを把握するという点です。
マンションオーナーにとって退去は"一大イベント"ですが、管理会社にとっては日常的な業務でしかないことも多く、その後の募集業務も流れ作業のように行われてしまう可能性もあります。
それによって募集に使われる広告に間違った記載がされてしまったり、写真の解像度が低くてほぼ見えないなんてことがあっては入居率はそれだけでも下がってしまうでしょう。
特に「駅から〇〇分」などの記載が間違っていたりすると、入居希望者の物件検索に引っ掛からなくなってしまうなどの大きなデメリットもあるため、注意が必要です。
その他、どうしても入居者がつかないという場面では「フリーレント」といって「入居後何ヶ月間は賃料無料」というキャンペーンのようなもので募集をかけることも可能で、こうして募集競争に勝っていくということも戦略的に頭に入れておくと良いでしょう。
ちなみに「募集家賃を下げる」というかたちで入居率を高める方法がありますが、極端な賃料下げは共同住宅の場合、家賃相場の平均を下げてしまうので他のオーナーさんに嫌われたり、もちろん返済とのキャッシュフローも悪くなってしまうので、あまりオススメしません。
そのため、いかに家賃を下げることなく募集活動を行えるかについては常にアンテナを張るようにしましょう🙆🏼♂️
