不動産投資にかかる退去費の費用って知ってる？
どうもガブリです。
不動産投資を検討する場合に不動産会社とお話をする機会がある方も多いと思いますが、不動産会社から営業されたことをきっかけに不動産投資について興味を持った場合には自身で色々と調べてみる必要もあります。
もちろんこれらは不動産投資に限ったことではないですが、中にはデメリットを説明したがらない営業マンもいますし、知識不足な営業マンから勧められる場合には営業マンそもそもがデメリットを見落としてしまっている場合なども考えられます。
それでも例えば「購入後にはマンションの場合、毎月“管理費・修繕積立金”がかかる」とか「固定資産税・都市計画税、不動産取得税などの税金がかかる」などまでは把握している方が多い印象で、「修繕費がどのくらいの期間でいくらくらいかかる」とか「入居者が退去した場合にかかり得る費用がある」ということを把握している人は少ないように感じます。
そこで今日は、マンション経営において入居者が退去される際にオーナーが負担すべき内容や費用などについて書いていこうと思います🖋
入居者の退去費用についてはオーナー側と入居者側とで費用負担部分を分けていたりします。
しかし明確に「これはオーナー、これは入居者」など絶対的なものがあるわけではなく、どれくらい入居していたかなどによってもその負担割合は変わってきます。
具体的な項目を見てみると、
・原状回復費
原状回復費とは、入居者が部屋に入居する前の状態と同じ状態に戻すための費用のことです。
どれくらいの金額になるかは、原則管理会社と入居者が部屋の状態を退去時に両者で確認した上で、入居時の賃貸借契約書の内容に沿って費用の配分や金額を決定するので、一概にいくらとは言えません。
しかしこの「入居する前の状態に戻す」といってもその責任は入居者に全てあるわけはなく、通常使用していても経年劣化によって消耗してしまうものに関しては入居者でなくオーナーが費用負担するのが通例です。
ここの線引きも非常に曖昧な部分もあるのですが、基本的に物を落として傷つけてしまったものなどは入居者責任であり、長い使用によるエアコンなどの設備不良はオーナー責任などということになっています。
・仲介手数料や広告料など不動産会社に支払うもの
退去してしまったあとは逆に入居者を改めて集う必要があるので、入居者を募集するにあたって不動産会社にお願いすることになるのが通常かと思います。
それにより実際に入居者が決まった際には不動産会社への報酬が必要ということで、それが仲介手数料にあたるのですが、オーナー負担の金額に関しては基本入居家賃の半額ということになっています。
さらに入居者を募集する際には不動産会社がいくつかのツールを使用して広告を行うこともあるため、慣習として広告料というのをオーナーが負担することとして決めている場合もあります。
広告料の金額相場は入居家賃の1ヶ月分とされており、もし「早く入居してほしい！」という気持ちが強い場合には広告料を2倍にするなどして不動産会社に募集活動を頑張ってもらうなどのケースもあります。
ただ、この広告料に関してはあくまで不動産会社とオーナーとの約束によって支払い義務が生じるものであり、そもそも強制力があるものではないので、双方に事前認識が必要です。
そのため、「募集時に広告料はかかるのか」や「かかる場合どのくらいの金額がかかるのか」などは事前にオーナー側から確認しておくと良いでしょう。
このように、退去時にかかる費用というのも全てひっくるめればバカになりません。
しかし退去のタイミングというのは、例えば賃貸借契約書の内容が「2年ごとの更新」ということであれば2年ごとに気にしておけますし、その他にも単身赴任者が住んでいるのであれば単身赴任期間を知ることができれば構えておくことができます。
逆をいえば、「入居者がついても1年経ったら出て行ってしまうことが多い」などの問題がある場合には周辺環境が悪かったりする場合もあるので、現地調査に行って改善点を調べるなどの必要があるかもしれません。
なるべくこのように支出が増えていくことは考えたくないことでもありますが、これらのような退去費用をケチってしまったりすると、なおさら住環境が悪化して入居者がつきづらいなどの問題も出てくるため、しっかりと費用相場を把握し、節約すべき点を見極められるようにすることでコスト削減を目指すようにしましょう🙆🏼♂️
