法定耐用年数から学ぶ、不動産投資。
どうもガブリです。
不動産投資を行うと運用に関する費用が経費計上できることで税金の節約ができるという側面があります。
その中でも大きな割合を占めるのが「減価償却」と呼ばれる経費。
減価償却とは、価値が目減りしていくものに対して、一定の年数に分けて経費計上していくという性質を持つものなのですが、不動産の場合は建物がそれにあたり、さらには建物の構造などによって「一定の年数」が変わることになります。
いわゆるこの一定の年数を「法定耐用年数」と呼ぶのですが、これは建物の「賞味期限」のようなものになるので、不動産投資においては非常に重要な指標になります。
そこで今日は、耐用年数とはどのように理解すれば良いのかなどについて書いていきたいと思います🖋
耐用年数についてわかりやすいように説明すると、例えば新築マンションが建った場合、その建物の年齢は0歳ということになります。
ほとんどのマンションは鉄筋コンクリート造なので、その場合の法定耐用年数は「47年」と決まっています。
つまりこの場合、取得した建物の価格を47年に分けて経費計上していくということになるのです。
この47年という期間はあくまで税法上決められている年数ということなので、建物の寿命を表す「耐久年数」とは違うということも認識しておく必要があるので注意しましょう。
“耐久年数“は建物が使用できる年数を表すものなので、建物をきちんとメンテナンスできているかなど、定期的な修繕などでそれぞれ適切に使用できる期間が変わってきます。
一方、“耐用年数“は建物の構造ごとに決められているため、耐用年数が過ぎたからといって耐久性が失われているということではないということです。
話は戻り、新築マンションを47年間で経費計上していく場合の計算式として、以下のような計算式が使われます。
・マンションの価格×0.022＝年間の経費計上額
というものです。
ここでいう「0.022」という数字は耐用年数が47年である場合の償却率なので、建物を中古で手に入れた場合など、耐用年数が変わるとともに数字も変わることも覚えておきましょう。
ちなみに償却率についてはインターネットで「法定耐用年数 償却率」などと調べると表が出てくるので見てみましょう。
では新築マンション（鉄筋コンクリート造）を4,000万円で購入した場合、上記の計算式を用いると「88万円」になるので、この場合、88万円を47年間にわたって計上していくということになります。
この88万円は、実際に毎年自分の財布から出ていくお金ということではなく、あくまで計算上のものなので、手元から実際にお金が出ていくことなく経費とできる点で重宝されるのです。
なお、法定耐用年数が一番短い建物の構造は「木造」で、耐用年数は新築時点で22年と決まっているので、鉄筋コンクリート造と比べると2倍以上の年数の違いがあることがわかります。
必ずしも耐用年数が長い方が良いということでもないのですが、長いこと減価償却ができるとなれば、それだけ節税効果が長く続くということなので、それによる恩恵は大きいと言えるでしょう。
このように普段使わない計算でありながらも、知っておくことで理解に大きな差が出るものに関しては必ず覚えておきたいところですので、これから不動産投資を始める人や、すでに始めているけどルールなどの理解が追いついていないという人は必ず覚えられるようにしましょう🙆🏼♂️
