不動産投資においてちょっと解釈の難しい「減価償却」。
どうもガブリです。
不動産投資を始めるキッカケとして「節税効果がある」ということに惹かれて検討を始めるという人もいますが、具体的にどのような仕組みで節税となるのかを聞きにくる人の多くは、この仕組みを理解することに苦しみます。笑
不動産投資を始める多くの人が会社員だったり公務員だったりしますが、その多くが日常における事業関連の支出を個人の所得と合わせて計上するということはないため、「経費」という概念にピンとこない人も多いようです。
そこで今日は、不動産投資の経費枠の中でも特に難しいと考えられる「減価償却」について書いていきたいと思います🖋
減価償却とは、不動産においては建物などの経年劣化に応じて、その一部を徐々に経費にしていくことなのですが、これを聞いてもすでにピンときませんよね？笑
例えば1,000万円の建物を取得した場合に、それを翌年度全額経費として計上するのではなく、例えば10年に分けて計上するとなれば、毎年100万円ずつを10年間かけて計上していくということになるのです。
この「10年に分けて計上するとなれば」という言い方をしたことについては、その減価償却の対象となるモノによって何年に分けるべきかルールが各自決められているということにあります。
例えば不動産でいえば、鉄筋コンクリートの新築であれば47年、木造の新築であれば22年などと決められていて、中古物件の場合はまた別の規定の計算に則って減価償却を行なっていくことになります。
また、減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類が存在し、さらに固定資産であれば必ず減価償却できるというわけではありません。
まずは減価償却ができる資産とできない資産とがあるのでそれらを把握する必要がありますが、減価償却ができる資産というのはズバリ「業務上で使用している固定資産」かつ「時間が経つにつれて劣化する固定資産」という定義があります。
つまり時間が経っても劣化しない固定資産である「土地」については減価償却ができず、不動産を購入した場合にはその売買金額から「建物」と「土地」とを分けてから、建物部分だけを減価償却していくことになるのです。
建物を減価償却する際には「定額法」が適用されますが、定額法は「毎年同じ金額を減価償却していくこと」を意味しており、計算式は以下のとおりです。
・減価償却費＝取得価格（不動産の場合、建物の金額）×定額法の償却率
という計算方法で、不動産の建物は「耐用年数」と呼ばれる指標を使用して減価償却の年数を決定しますが、この年数に当てはまる償却率というのが存在するので、インターネットなどで「減価償却資産の償却率等表」などと調べると償却率が把握できます。
もう一方の「定率法」の場合は「償却費の額が最初の年ほど多く、年が経つにつれ減少していくこと」を意味しており、計算式は以下のとおりです。
・減価償却費＝未償却残高×定率法の償却率
償却率は定額法の応用で調べることができますが、不動産投資における定率法の適用は基本室内の設備などに適用が可能なため、それらの細かい点については税務署などに確認すると間違いないでしょう。
では最後に具体的な減価償却のシミュレーションを書いておきます。
鉄筋コンクリート造
購入価格（建物部分）：2,000万円
法定耐用年数：47年（償却率0.022）
毎年の減価償却費＝2,000万円×0.022＝44万円
ということで、上記のケースでは47年間にわたって44万円を経費計上していくということになります。
ちなみに減価償却資産は最終的に0円になることはなく、1円を残した金額が減価償却されることになっているので、最後に微調整が入ることになったりすることも覚えておきましょう。
このように、「節税できる」というざっくりしたものではなく、どのようにして節税できるのかを知ることできちんとした運用が可能になるので、是非覚えておくようにしましょう🙆🏼♂️
