区分所有 vs 一棟マンション（不動産投資編）
どうもガブリです。
これから不動産投資を始めようと考える多くの人たちは、まずは規模の小さい区分マンションから選択されることが多いですが、逆を言うと、一棟マンションなどを検討する機会は少ないかと思います。
しかし最初の一件が区分所有だったとしても、後に不動産投資を拡大させていくとなれば、一棟買いも選択肢に入ってくるかもしれません。
そこで今日は、一棟マンションとは区分所有に比べてどのような特徴があるのかなどについて書いていきたいと思います🖋
早速、一棟マンション、一棟アパートなど建物全体を所有することによるメリットについて見てみましょう👀
まずは空室のリスクを抑えられるということ。
不動産投資において「空室」というのは収益を途絶えさせるものとして一番の敵といっても良いですが、区分所有の場合ではまさにそれが大きなダメージとなってしまいます。
しかし、例えば10室あるアパートを一棟所有していた場合、2部屋の空室が出たとしても全体の80％の賃料は受け取ることができるため、購入時の段階から「80％の賃料を受け取ることができれば運用上問題ない」というシミュレーションにしておけば、大きなダメージになることはありません。
そういった意味で一棟所有の方が安定した運用が見込めるのです。
次に自由度が高いということ。
区分マンションなどの場合は、建物のルールが管理組合によって決められているため、入居条件や大規模なリノベーションなどはできないことがあります。
しかし一棟所有の場合はその建物のルールを自分で決めることができるため、周辺地域のニーズが変わったりした際に柔軟に入居条件などを変更することができますし、資金計画によって自分のタイミングで大規模なリノベーションなども可能です。
このようにすることで常に需要をキャッチすることができることに加え、不動産の価値を下げずにいられるので、仮にその後売却する際にも価格が落ちづらいということはあるかもしれません。
次に土地割合が多いことで担保価値が保たれやすいということ。
区分所有では部屋の大きさ割合に応じて各部屋のオーナーに土地割合が譲渡されますが、一棟所有では土地全体を所有することになるため、全体の担保価値が高く評価される傾向にあります。
すると、売却価値が高くなったり、次の物件などを検討する場合にも一棟マンション等を担保にして融資を受けやすくなったりなどします。
とはいえ一方で、一棟マンション、一棟アパートの方が区分所有に比べて断然価格は高いですし、不定期に色々な箇所の修繕などがかかると資金計画が難しくなる傾向にあります。
固定資産税など税金も高くなるので、一棟所有の方が収益性が高い反面、資金計画シミュレーションには注意が必要です。
また、地震などの災害によって建物の多くが損壊してしまうとそれだけ運用シミュレーションから離れてしまうのと、上記のメリットで書いたように担保価値はあるので売却しやすいという反面、区分マンション等よりも流動性は低いため、買い手が見つかりにくいなどの点はデメリットとなるでしょう。
しかしこの点は逆をいえば、事前に資金計画シミュレーションがきちんと立てられ、売却重視ではなく、長期運用重視で所有することでデメリットを軽減させることができるため、これらをよく考えて検討すると良いかと思います。
それぞれに特徴が違うゆえに「絶対にどちらかが良い」ということは言えませんが、不動産投資で大きく成功している人の多くは一棟所有しているので、是非検討の選択肢に入れられるように勉強しておきましょう🙆🏼♂️
