不動産投資におけるCF（キャッシュフロー）を考える。

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

不動産投資において大事なポイントの一つは「収益性が高いか」という点です。

その中でも「立地」や「構造」、「設計」などについて考える必要がありますが、具体的にどのようなイメージをすれば良いのかわからないという人も多いようです。

そこで今日は、不動産投資における収益性の観点でどのようなところを気にすれば良いのかなどについて書いていきたいと思います🖋

ここ50年ほどを振り返ると、1980年代後半から1990年代前半における「バブル期」が最も土地の公示地価が高く、そこから急激に下がった後、調整を重ねてほぼ横ばいに推移している状態です。

しかし、バブル期に急激に上がりを見せているものの、全体としては東京都の場合1970年代から現在に至るまでに4倍程度の地価上昇を見せており、特に「千代田区」「中央区」「港区」を中心に「渋谷区」「新宿区」などが上昇局面という状況になっています。

不動産価格は需要によって変動することを考えると、人口の多い地域ほど価格が上がりやすい傾向にありますが、それを考えるとここ20年ほどは東京は上昇局面であっても、地方の不動産価格は横ばいといった状況です。

つまり不動産投資においては東京を中心とした都市圏において有利である状況ということがわかり、このように立地にこだわると、他に地方物件などに比べた場合に、「賃料下落リスク」「空室リスク」「資産価値下落リスク」などのリスクをなるべく避けることができるようになるのです。

また、建物の構造についてですが、これに関しては「鉄筋コンクリート」が理想です。

鉄筋コンクリートの場合、他に比べて何が違うかというと、その耐久性についてはもちろんですが、「法定耐用年数」と呼ばれるものが違う点がメリットになり得ます。

法定耐用年数とは、法律で定められた建物の使用期限を表すようなもので、木造は22年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリートは47年など年数が割り当てられています。

この年数が長いほど「融資期間を長くすることができる」という点や「減価償却における経費計上年数が長い（節税期間が長い）」などの点でメリットがあり、市場でも扱いやすい物件ということになるので、仮に将来的に売却するとなった場合でも資産価値を保つことができます。

後は設計についてですが、建物の中に共有スペースなどがあると入居者が便利であるという点から需要が高まりやすかったり、募集賃料を上げやすかったりするというメリットがある反面、管理やメンテナンスにお金がかかるため、ランニングコストが高くなりやすいという傾向にあります。

すると全体のキャッシュフローが悪くなってしまうこともあるので注意が必要です。

これら上記のことを踏まえると、まずは都市部付近で需要を安定させつつ、構造にもこだわって節税にも目を向け、設計にまで気が回るとより良いキャッシュフローの実現が可能になってきます。

色々と考える点はありますが、購入することができればまずはひと段落なので是非調べてみることにしましょう🙆🏼‍♂️