アパート経営における「経費」はどこまでOK？

どうもガブリです。

不動産投資を検討する際の第一歩はワンルームマンションなど小規模なものを選ぶ人が多いですが、ある程度その仕組みについて理解すると、より投資採算性の高いアパート一棟を収益用不動産として考える人が増えてきます。

そして不動産投資においては収入として得られる家賃収入に合わせて、経費として使える枠を利用することで、家賃収入による課税所得を圧迫して節税を行うことができるため、「何が経費になるのか」を理解することは非常に大事なポイントです。

そこで今日は、アパート経営において経費にできるものとはどんなものなのかなどについて書いていきたいと思います🖋

f:id:GABURI:20220409223239p:image

では早速、主な経費枠の項目を見てみましょう👀

②火災保険や地震保険などの保険料

③固定資産税や不動産取得税などの各種税金

④ローンの利息

⑤エントランスや廊下の電気やセキュリティシステムの料金など共用部の諸費用

⑥入居者募集の際の広告料やメディア掲載費など

⑦建物や設備が老朽化した際の修繕費

⑧アパート経営をするにあたって税理士や弁護士など専門家へ支払う報酬

⑨「青色事業専従者給与」と呼ばれる不動産投資について手伝ってくれる人へ対しての報酬

⑩入居者や建物を管理してくれる業者へ支払う管理委託手数料

などが主要項目になります。

その中でも少しわかりにくいものに関して追記しておくと、、、

減価償却については不動産投資において特に経費としての金額が多い部門でありながらも、計算についてはちょっとややこしさもあるので頑張って覚えておきたいところです。

不動産投資における減価償却費とは、建物や住宅附属設備などの購入費用を“法定耐用年数”と呼ばれる一定年数に分けて経費として計上していくというものであり、建物の構造などによって一定年数が変わるため、自身が購入検討する構造が何年の適用なのかチェックするようにしましょう。

構造別の法定耐用年数は以下の通りです。

・木造　22年

・軽量鉄骨造　19年（厚さ3mm以下）または27年（厚さ3mm〜4mm）

・重量鉄骨造　34年

・鉄筋コンクリート造　47年

となっています。

また、住宅附属設備の耐用年数は以下の通りです。

・電気設備や給排水設備　15年

・冷暖房、通風設備　13年または15年

・消化、排煙設備　8年

となっています。

建物の減価償却については、「土地部分や減価償却できず、建物のみが減価償却可能」というのが重要なポイントであり、例えば軽量鉄骨の厚みが3mm〜4mmの構造で、アパート一棟を新築状態で1億円にて購入したとします。

するとこの1億円の内訳として、建物6,000万円、土地4,000万円など分かれることになります。

この場合は建物の6,000万円部分のみ減価償却が可能であり、この6,000万円を27年にわたって分割して経費計上していくことになるのです。

また、ローンの利息に関しても、仮に家賃の収入よりも経費の方が多くなり、税金が還付される場合においては、ローンの利息金額のうち、土地部分の割合は経費に計上できません。

例えば上記のように1億円で購入した不動産が建物6,000万円、土地4,000万円の割合だった場合で、毎月の返済総額が35万円だったとします。

その35万円の返済のうち、15万円が元金部分で、20万円が利息部分という内訳だったとすると、その利息部分である20万円をさらに建物と土地の割合に分けるとなれば、6：4の割合なので、建物割合として12万円、土地割合として8万円ということになります。

つまりこの場合は利息金額のうち、12万円に関してだけ経費計上ができるということになるのです。

しかしこれについては上記で説明した通り、「税金が還付される場合において」のルールなので、経費計上額よりも家賃収入の方が多い場合については利息金額の20万円全てが経費計上できるという点についても覚えておきましょう。

このように、経費枠を理解するためにはある程度の勉強が必要です。

是非投資採算性を高めるためにも経費については理解するようにしましょう🙆🏼‍♂️

＃経済ニュースをガブリ