不動産投資における「ゴールデンクロス」と「デッドクロス」。

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

不動産投資を始めたものの、特に普段することもないのでなんだか肩透かしをくらうような感覚に陥る人もいるようです。

投資は始めるまでは一番神経を使うものなので、いざ始まってしまうと思ったほど大袈裟ではないことがわかりますが、せっかく始めたのであればその後も学び続けたいものです。

そこで今日は、不動産における「ゴールデンクロス」と呼ばれるものと「デッドクロス」と呼ばれるものについて書いていきたいと思います🖋

まずゴールデンクロスとデッドクロスはそれぞれ逆の動きを指すものなのですが、簡単にいうと「収支が向上するポイントがゴールデンクロス」、「収支が悪化するポイントがデッドクロス」というふうに言えます。

収支が向上するポイントとして想定できるのは、金利が下がることで月々の返済額が減少するであるとか、物件周辺の家賃相場が上がることで家賃収入が増えるなどのタイミングです。

しかし、不動産投資においては収支が急に良くなるということはあまり考えられず、どちらかというとデッドクロスを想定しつつもどのようにしてそれらを想定して立ち回れるかを考える方が現実的です。

また、デッドクロスが訪れるタイミングとしては、「元金返済額が減価償却費を上回る時」として言われていることがあり、これについて理解することも大事なポイントになるので見てみましょう👀

まず元金返済額とは、金融機関からお金を借りていて、そのローン返済額のうち借入金利息以外の部分のことをいいます。

そして金融機関への返済方法は大きく分けて2種類あり、

①元利均等返済

②元金均等返済

とに分かれます。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定であることに対し、元金均等返済に比べると総支払利息額が多くなりやすい傾向にあり、元金均等返済は返済が進むにつれて返済負担が少なくなるものの、返済当初は返済負担が大きいという傾向にあります。

不動産投資の場合は毎月のキャッシュフローの見通しが立てやすいために元利均等返済を採用することが多いです。

また、ローン返済額の元金を除いた「利息部分」だけに関しては経費として計上できるルールになっています。

次に減価償却については、建物などの購入代金を国税庁が定めている法定耐用年数に沿って毎年分けて減価償却というかたちで経費を計上していく方法なのですが、例えば木造の新築建物だと法定耐用年数は22年となっており、構造によって耐用年数は異なりますが、法定耐用年数についても把握することでデッドクロスの仕組みが理解できるので覚えておきましょう。

ではデッドクロスになるまでの経緯についてですが、まず不動産を購入した時点では「借入金利息」についても「減価償却」についてもどちらも計上できる状況になっています。

一方、元利均等にて返済をしている場合、借入金利息が返済と共に徐々に減っていき、元金の返済額の割合が高まっていきます。

しかし木造の新築を購入していた場合には22年で減価償却による経費計上は終了することになり、その頃には借入金金利の割合も減少しているため、経費計上できる範囲が非常に狭くなるのです。

これを「デッドクロス」というように解釈します。

つまり、実際の毎月のキャッシュフローは変わっていなくても、経費計上できる金額が減少することで、年間の所得に対して経費による節税がしづらくなってしまうがために、所得が増え、納税率が高くなってしまうのです。

不動産投資では「節税」というワードがもてはやされますが、このようにそれらもきちんと理解していないと将来的に誤算を生む可能性もあります。

是非このような仕組みについても理解しておくようにしましょう🙆🏼‍♂️