不動産投資を行う際に説明される「オーナーチェンジ」って？

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

不動産投資を始めたいと物件情報をたくさん見ていると、「オーナーチェンジ物件」と書かれていたり、説明されたりするものがあるかと思います。

普段聞きなれない言葉なので何のことだかわからないと思いますが、物件を探していく上でスルーすることのできないものなので、今日はそのことについて書いていきたいと思います🖋

まずオーナーチェンジ物件とは何なのかという点について、オーナーチェンジ物件とはすでに賃貸入居者のいる物件をそのまま購入する場合において使用されることになります。

ではすでに入居者がいるとどうなのか。

これについては考え方によってメリットにもデメリットにもなりうるので、それについても見てみましょう👀

まず賃貸物件において入居者がすでにいるというのはとにかく嬉しいことですよね。

翌月から家賃収入が入ってくるわけだし、空室を埋めるコストがかからないというのは大きなポイントになってくるかと思います。

また、すでにいくらの賃料で入居者が入っているのかもわかるので、金融機関から融資を受けて購入する場合でも、月々の返済と家賃収入とで収支シミュレーションがしやすいというのがあります。

これについても空室だった場合には相場から想定できる賃料で計算しなければならず、実際にその後入居した際に本当にその金額で入居するかは分からないため、家賃収入の金額が最初から決まっているというのは非常にわかりやすいです。

一方、それらがデメリットになってしまうということもあり、入居者がいる場合には部屋の中を見せてもらうことができません。

そのため、今現状の入居者がどのように部屋を使用しているか分からず、壁のクロスや設備などの劣化具合などが把握できないということです。

なので現入居者が退去した際には部屋を見ることができますが、思っていた以上に室内が劣化していたり、想定したものよりも室内状況が良くないものであったというケースがあることを考えると、その点はデメリットとなってしまうかもしれません。

また、オーナーチェンジ物件の場合、旧オーナーが契約した際の条件をそのまま引き継ぐというのが一般的で、例えば「周辺相場の家賃は現入居家賃よりも高いから、賃料を上げたい」と考えても現入居者には基本的に通用せず、契約の更新時期を待つか、一度退去したのちに募集家賃を上げるしかありません。

あとは旧オーナーが管理会社との管理形態としてサブリース契約を行なっていた場合、良くも悪くもオーナーチェンジではサブリース契約を継承することになります。

「良くも悪くも」というのは、サブリース契約とは簡単にいうと家賃が保証されるものなので、毎月の家賃収入が安定するという点では良いですが、サブリースの場合、相場賃料よりも高く家賃設定をしている可能性があり、サブリース契約中は高い家賃を受け取れるという点で良いのですが、契約期間が終了するとサブリース会社から一方的に契約を解除されたりして、以降の家賃収入が減少してしまうということもあります。

これらをまずは把握して判断することが大事です。

その上で良い物件を見つけていく必要がありますが、条件が良い物件はそんなにたくさん売りに出されてはおらず、仮に条件の良い物件が出てきた場合にはできる限り売りに出されている理由まで確認できるとより良いでしょう。

とにかく“訳あり物件“をなるべく回避する必要があるので、投資として数字をまとめていくのは当然ですが、数字では測れないところもジャッジできるようにしましょう🙆🏼‍♂️