オーナーチェンジとは(不動産投資編)
どうもガブリです。
不動産投資を検討した際に「新築か中古か」なんてことを迷う人もたくさんいるかと思います。
そこで中古物件を購入する際の「オーナーチェンジ」というワードを知っていますでしょうか?
そこで今日はオーナーチェンジとは何かということに加え、オーナーチェンジによるメリットデメリットなどについて書いていこうと思います🖋
オーナーチェンジとは何かというと、物件を購入検討する際に、現入居者である賃借人をそのままにして不動産物件を売買することをいいます。
つまり空室の物件を購入する場合には、対象不動産の現所有者から新所有者に所有権が移ったとしてもオーナーチェンジとは呼ばないのです。
ではオーナーチェンジについて、どのようなメリットがあるのか見てみましょう👀
まずは何より賃借人がいる状態での売買なので、購入翌月から家賃収入が得られるというのはオーナーチェンジの大きなメリットとなります。
ただ、すると空室の物件は売れないのではないかと考える人もいるかもしれませんが、それはそれでメリットがある場合もあり、例えば部屋の中をリフォームやリノベーションしてから入居者を集いたいとする場合など、入居者がいる中ではリフォーム等は不可能なので、あえて空室物件を購入するという場合もあります。
話は戻り、次のメリットは相場よりも安く物件を購入できる可能性があるという点です。
その理由として、空室が続く物件についてはその物件のオーナーが手放したいと考える理由について想像がつきますが、現在家賃収入が受け取れているのにも関わらず売却を検討しているのは何故でしょうか?
それには理由があり、その理由として「事情があって金策を講じる必要があり、早く物件を現金化したい」などと考えている不動産オーナーの場合には、多少の値引き交渉が可能だったりするからです。
そうすることによってなるべく安く物件を手に入れることができ、なおかつ翌月から家賃収入を得られるという点において、その後の運用シミュレーションが立てやすいというのは投資を行う上でも非常に大事な要素と言えます。
ただオーナーチェンジを行う際にも注意点はいくつか存在し、まずは入居者がいることで部屋の中の確認ができず、もしかするとその入居者が退去した後には修繕が必要な箇所がいくつか出てきてしまうなんていうケースもあり得るかもしれませんし、退去後に募集するにあたっては同じ家賃設定では入居者が現れず、家賃が下がるという可能性もあるかもしれません。
しかしそれもこれも必要なのは相場感や分析であり、良いと思える物件こそ「なぜ今の所有者がこの物件を手放すのか」を考える癖をつけると良いでしょう。
例えば現所有者が他の収益物件の購入検討をしており、そのための資金が必要なため所有の物件を現金化したいと考えているとすれば理解できますよね?
しかしそれらのような理由が何も分からず、ただ良い物件があると飛びついてしまうと良い運用は継続的に行えません。
オーナーチェンジにて物件の購入を考えている人は、必ずこれらをできる限り確認してから検討するようにしましょう🙆🏼♂️