中古区分マンションを購入検討している人へ。
どうもガブリです。
不動産投資を始める際に多くの方が取り組める規模として人気なのが「区分マンション」。
不動産の個人投資家として慣れてきた方は1棟規模で投資している人もいますが、1部屋単位で区分マンションを所有検討しているという人の方が多いのではないでしょうか。
そこで今日は、区分マンションの中でも昨今注目されている中古の区分マンションについて書いていきたいと思います🖋
中古区分マンションが注目される理由としては、物件の価格帯が安いのでローンの返済額も高くなく、賃貸需要の高いエリアでは家賃収入も安定ということで人気となっています。
また、新築の場合は建物の施工会社への利益や竣工までの人件費、さらにその物件を売買するための広告費などが物件価格に乗っかっているので相場価格よりも割高になっているのが基本です。
そのため購入した時点で価格が下がるという側面もあるので、その他の条件がよっぽど良くない限りは安易に新築を選ぶことには注意です。
あとはなんといっても中古物件の場合はすでに入居者がついている可能性があり、それを知った上で購入することも可能なので投資用として考えている場合には有利な条件で投資をスタートすることができるのも魅力の一つとなります。
一方、中古物件を選ぶ際に難しいのは築年数が経っているがゆえにどのような点に気をつけなければならないのかなどの点です。
例えば築年数があまりにも古い物件は金融機関が長期で融資してくれないことがあるというのを知っているでしょうか？
木造や鉄骨造など建物の構造によっても変わりますが、あまりにも築古物件の場合は融資そのものが断られてしまうこともあるため、自己資金だけでは取り組みが難しくなったり、ローン期間が短くなることで月々の支払い負担が増え、家賃収入とのバランスが悪くなるといったこともあり得ます。
さらに建物は数年に一度など定期的に修繕をする必要があり、中古物件の場合は購入してすぐに修繕が必要だったりするとその修繕の負担金は自分で拠出しなければならないので、そういった計画についても新築よりシビアになります。
ではどうすれば良いのか。
もしも購入検討している中古物件が空室となっているのであれば部屋の中を内見するようにしましょう。
入居者がいる場合には室内を見ることは難しいですが、空室であれば内見ができるので、そろそろ修繕が必要な箇所などを把握することもでき、資金シミュレーションが容易になります。
仮に入居者がいて内見ができないという場合には、不動産仲介業者などにお願いして過去の修繕履歴がないか確認してみましょう。
ただ修繕履歴がないこともあるので、そういった場合にはある程度余裕を持って資金シミュレーションしておく必要があります。
さらに中古物件では入居者が既にいるという点で有利にスタートできることについては書きましたが、現在入居している人の賃料が相場に対して適切かどうかは自分で調べる必要があります。
そこで相場以下の場合には購入後すぐに家賃金額の協議を行うというのは難しいものの、更新の時期に協議を申し込んだり、退去した際に募集家賃を上げることもできるため、自分の所有する物件の賃料設定が適正がどうかは常に気にするようにしましょう。
このように、中古が人気とはいえど良し悪しはあるので、それを理解した上でどのようなポイントを押さえるべきなのか確認するようにしましょう🙆🏼♂️
