不動産の重要事項説明書って。④
どうもガブリです。
今日も昨日に引き続き、区分所有マンションの購入の際に読まれる重要事項説明書の内容について書いていきたいと思います🖋
昨日は耐震やアスベストの使用についてというところまで書いたので、今日は、
「取引条件に関する事項」
まずは、売買代金および交換差金以外に売主・買主間で受領される金銭の額から始まります。
ほとんどの方が売買によるものだと思いますが、その場合は土地と建物に金額の内訳が記載されていることもあるため、どのようなバランスで価格構成がなされているのかはここで確認してみると良いでしょう。
特に収益不動産の場合には、「減価償却」という経費計上によって節税効果があるものがありますが、これについては建物価格に関してのみ適応となっていて、つまり建物価格の割合が多いほど節税効果が高くなるので、気にする人が多いかもしれません。
しかし、それと同時に減価償却による節税効果の恩恵を受けすぎると売却の際に税金が発生しやすい事例もあるので、その点はどのような買い方、持ち方、売り方を想定するのかによって、見方を変えていきましょう。
さらに当欄には手付金の必要金額や固定資産税の精算などについても書かれていたりします。
固定資産税とは不動産の所有者が毎年払う税金で、1月1日か4月1日を起算日として徴収されることになります。
関東では1月1日から、関西では4月1日を起算日として計算されていることが多いといいますが、最近では1月1日で統一されてきているようです。
ここでいう固定資産税の精算金とは、例えば1月1日を起算日とする不動産が6月30日に決済が行われた場合、6月29日までの半年分は旧オーナーさんが支払い、6月30日から12月31日までの半年分を購入した新オーナーさんが支払う必要があるため、購入時点で先にそれを支払いましょう。というやつです。
次に、
「契約の解除等に関する事項」
不動産の購入の際には契約日と引き渡しとなる決済日は別日になります。
そのため、契約日から引き渡しまでの間に何か問題が発覚したり、個人的な出来事で契約を履行するのが難しい場合もあるかと思います。
クーリングオフというワードを聞いたことがある人は多いかもしれませんが、不動産購入にもクーリングオフは存在します。
しかしクーリングオフ適応の条件は売主が指定した喫茶店やファミレスなどで契約した場合に限り、買主の指定した自宅での契約や、売主が宅建業者の場合は買主が事務所への来店にて契約となった場合など、クーリングオフの適応はありません。
しかしそんな場合でも契約を解除せざるを得ない場合にはどうするかといったときに、「手付解除」というものがあるのです。
通常、契約後の契約解除には売買代金の20％を支払わなければならないなど結構厳しいルールが科せられていますが、この手付解除というものが契約書にて有効となっていると、例えば買主が契約時に10万円の手付金で契約している場合には、売買金額の20％ではなく、10万円の返還を放棄するだけで契約を解除することができるのです。
しかし、これについては売主側も有効になっていて、売主の場合は契約時に10万円を受け取っていた場合、その倍額となる20万円を支払うことで契約の解除が可能になっていたりします。
ただこの契約の解除、売買契約の履行に着手した場合、つまり引き渡しが決行されてしまった後では無効になるので気をつけてください。
さらに当欄では、契約から引き渡しまでの間に建物が壊れちゃったらどうするのかや、金融機関からの融資を前提としている場合に、契約後融資の承認がおりなかった場合のルールなどについても書かれています。
契約から引き渡しまでの間に建物が壊れちゃった場合は、売主が宅建業者の場合、修繕をしてから引き渡しをするのが通例であり、修繕不可な滅失状態となった場合には契約を解除する旨が書かれています。
融資を前提としている場合の契約に関する特約、「融資利用の特約による解除」の欄が有効になっている場合は、金融機関の融資の承認がおりなかった場合、契約解除が可能な旨が書かれています。
その他、契約違反による損害賠償額の予定や、反社会的勢力の関わる契約の無効など、常識的なことが並びますが、最後に今年民法改正となったことで条項が増えていて、
「契約不適合による修補請求、代金減額請求および損害賠償請求」
について書かれているので、こちらについては先日の記事を読んでみてください。
このように、契約書にはたくさんの情報が詰め込まれていて、理解するどころか読むのもしんどい内容ですが、双方にトラブルとならないように制定されているものなので、きちんと確認できるようにしておきましょう🙆🏼♂️
