不動産投資をするなら「法廷耐用年数」は知っといた方がいい。
どうもガブリです。
不動産投資を始めるきっかけに「節税」というものがあります。
「節税ができるということは収支の良くない物件だ」とかいう論争もありますが、そのへんは今回は置いといて、節税の中でも特に気をつけておきたいポイントの一つとしてある「減価償却費」に大きく影響する「耐用年数」というものをご存知でしょうか？
減価償却とは価値が目減りすると考えられるモノに対して決められた年数に分割して経費計上するという性質を持つもので、この「決められた年数」を表すのが「耐用年数」です。
不動産投資を始める場合には必ず知っておいた方がいいので、今日はそのことについて書いていこうと思います🖋
例えば不動産の場合、耐用年数が20年だとして、取得価格が2,000万円だとしたら単純計算で、
・2,000万円 ÷ 20年 ＝ 100万円
を毎年経費として計上していくということになります。
なぜこのようなかたちで計上していくかというと、物件の取得費である2,000万円を初年度に全額計上すると、翌年度からは費用がかかっていないのにもかかわらず、収益だけが発生しているような帳簿の動きになってしまうので、このあたりの不自然さを適正にするために採用されているのが減価償却という仕組みです。
さらにモノによってその取得価格を何年に分けて計上していくのかは変わるのですが、不動産の場合は構造がどのようになっているかでいわゆる「耐用年数」が変わってきます。
・木造の場合
住宅用 22年
店舗用 22年
事務所様 24年
飲食店用 20年
・厚さ3mm以下の鉄骨構造
住宅用 19年
店舗用 19年
事務所用 22年
飲食店用 19年
・厚さ3mm以上4mm以下の鉄骨構造
住宅用 27年
店舗用 27年
事務所用 30年
飲食店用 25年
・厚さ4mm以上の鉄骨構造
住宅用 34年
店舗用 34年
事務所用 38年
飲食店用 31年
・鉄筋コンクリート造
住宅用 47年
店舗用 39年
事務所用 50年
飲食店用 34年or41年
ちなみに最後の飲食店用が34年か41年なのは、延べ床面積のうち3割以上が木造内装面積の場合34年、3割以内は41年となっています。
このように、構造によって使用できる耐用年数は変わってくるので、まず自分が購入検討している物件がどの構造にあたるのかは把握が必要です。
上記の耐用年数は不動産の場合「新築」であることが前提の耐用年数ですが、不動産投資では中古物件を選ぶことも多々あるでしょう。
その場合は、
・(耐用年数 − 経過年数) ＋経過年数×20％
で計算します。
つまり、木造かつ築10年の中古物件の場合は、
・(22年 − 10年)＋10年 × 20％ ＝ 14年
が耐用年数となるので、その物件の取得価格を14年に分けて経費計上していくというようなイメージです。
しかしここでいう「取得価格」についても注意が必要で、減価償却を前提とした場合、減価償却できる資産は不動産では「建物のみ」という概念になっています。
土地の価値は目減りしないという観点から、建物のみの価格を割り出さなければならないのです。
つまり同じ2,000万円の物件でも、
・建物価格600万円
・土地価格1,400万円
を足した2,000万円であるかもしれないし、
・建物価格1,100万円
・土地価格900万円
を足した2,000万円であるかもしれません。
これによって毎年の償却金額が変わってくるので、注意しましょう。
決して耐用年数は長い方が良いとか取得価格は高い方が税金がお得だとかいうものではなく、自分に合った償却方法であるかというのも見極めなければならないので、まずはそのスタートとして耐用年数について覚えておくようにしましょう🙆🏼♂️
