不動産投資による「私道負担」について。
どうもガブリです。
つい最近関わった不動産売買の案件で登場してきた「私道の負担」。
宅建の資格を取っている人であれば割と知られているし、実務でも売買契約書によく目を通す方であれば知っているかと思います。
とはいえ、業態によってはあまり私道負担の可能性を含んだ物件を売買することは少なく、いまいちイメージが湧かないという人もいるので、そういった方や、これから不動産の購入を考えているけど何に気をつけたら良いかわからないという方のためにも、今日は「私道負担」について書いていこうと思います🖋
まず私道負担について何なのかを簡単に説明すると、建物を建てるにあたっては、建築基準法上、
・建物の敷地は4m以上の道路に2m以上接していなければならない。
というルールがあります。
なんだかややこしいかもしれませんが、例えば火事などが起こった際にあまりにも道が狭すぎたりすると消防車が入って行けず、鎮火するするまでに非常に時間がかかったりして災害のリスクを高めてしまうことになります。
そのためにも道路の幅や侵入経路はある程度確保してくださいねというものなんですね。
では4m以下の幅の道路の場合はどのようにするのかというと、建物を後退させて安全な道幅を作る必要があるのです。
これらのことを行うときに、元々建物を建てるべきでない公道とは別に、私道というかたちで道を作る必要が出てきたりします。
この私道については、その建物の所有者、さらに住宅街や共同住宅などの場合は私道を共有している人々が責任を負担するものとされていて、主に、
・道路整備
・税金(固定資産税など)
・水道管などのインフラ
などにおける私道の負担をするべき可能性があります。
不動産を購入する際に必ず仲介業者や売主が読み上げる「重要事項説明書」に必ず「私道の負担」については書かれていますが、ここがもし「私道の負担あり」というかたちでチェックされている場合は注意が必要です。
必ずしも全てにおいての責任がすぐに生じるわけではないですが、自身が購入する不動産とは別に私道に対して固定資産税等がかかってしまうとなれば年間の収支に悪影響を与えますし、整備などを求められる場合にも、購入後すぐとかになってしまうとトラブルの原因などになってしまうことがあります。
さらに、私道といえば「私物」と捉えてしまう方もいますが、基本的にモノなどを置くことは許されず、道路以外の利用は禁止されています。
つまり利用できる敷地面積は減るのに、経済的負担が発生してしまうという可能性があるのです。
しかしデメリットばかりということではなく、メリットの可能性も持っています。
それは、「私道という所有物」も不動産売却時に同時に売却できることで売却価格が高くなることもあるということや、道路として使用するのであればお洒落なレンガの道とかにしても良いなど、家の周りの景観をある程度自由に作れるなどのメリットもあります。
複数で使用する場合には独断で道路の景観を変えるなど難しいですが、とにかく私道の負担があるとされている場合には、これらのことが頭に浮かぶようにしておきましょう🙆🏼♂️
