不動産投資の節税って具体的にどういう仕組み？

どうもガブリです。

不動産投資の特徴の一つに「節税」というものがあります。

節税というくらいですから税金をたくさん納めている人にとってお得な話ということですが、不動産投資に取り組む人の多くはそもそも金融機関を利用するにあたってそれなりに高所得の方が多いはずですので節税は嬉しいと感じる人は多いかもしれません。

しかし、節税の仕方を間違えると単純に損失の方が大きくなってしまうということもあり得るので、今日は不動産投資の節税について理解できるよう書いていきたいと思います🖋

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日本の所得税のルールは「超過累進課税(ちょうかるいしんかぜい)」というものになっており、所得が多ければ多いほど納税率が高まるので、高い収入を得る人では収入に対して最高45％もの税金を支払うことになってしまいます。

つまり稼いだ金額の半分ほどを税金で持っていかれてしまうということです。

そこで活躍するのが節税で、課税所得を減らすことができれば納税率も低くすることができます。

「脱税」と呼ばれる行為などは違法ですが、「節税」と呼ばれるものは合法的に権利を主張することであり、誰にでもその権利を得ることは可能です。

しかしその方法を知らないがゆえに多くの人がなんとなく税金を支払っているというのも事実。

さらに、現在は高所得の方へ対する税金の軽減措置が縮小してきており、今までよりももっと納税率は高まっていく一方になっています。

ではそんな人が不動産投資で節税をするとどうなるのか。

まずは一般的な納税率を例に挙げてみましょう。

収入を得て源泉徴収したり、経費計算をした後の所得が2,000万円の人の場合、その納税率は40％です。

すると所得税の速算表にならって計算すると、納税金額は以下になります。

2,000万円(所得)×40％(税率)−2,796,000円(控除額)＝5,204,000円

つまり所得の4分の1以上が税金で消えてしまうのです。

これを同じ人が例えば不動産投資によって帳簿上のマイナスを500万円計上したとしましょう。

※帳簿上のマイナスとは家賃収入よりも不動産投資を行うことによる税金の支払い経費や、その他減価償却など実際には手元からお金が出ていかない経費などの金額が上回ることをいいます。

すると、不動産投資における帳簿上のマイナスは「損益通算」という方法で給与所得などと合算、相殺して税金計算できるので、所得2,000万円から不動産投資の帳簿上のマイナス500万円を差し引くことができ、所得1,500万円としての税金計算を行うこととなります。

そうすることによって納税率が33％になり、以下の計算に変わります。

1,500万円(所得)×33％(税率)−1,536,000円(控除額)＝3,414,000円

の納税で収まることになるのです。

つまり不動産を所有していない場合よりも179万円も納税額が下がることになるのですが、ここで気になるのは179万円の税金が節約できたとしても、そもそも不動産投資によって500万円のマイナスが出てしまっては意味がないのでは？と気づくかもしれません。

ただ、帳簿上のマイナスは上記でも少し触れた通り、全てが実際に手元から出ていくお金ではないのと、不動産投資によって自身の資産は不動産投資をやらない時に比べて増えているので、これら全てを鑑みて数字的にOKとすることができればそれはまた一つの不動産投資の成功のかたちと言えるでしょう。

逆に節税ばかりを気にして、不動産という資産が増えても手元の資金がショートしてしまうようでは成功とは言えないので、このへんの数字感覚が大事ですが、投資だからといって日々儲からなければ成功ではないと偏った考え方にはならないよう、いろんなかたちでの成功を考えられるようにしましょう🙆🏼‍♂️

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