不動産投資の「節税」。（相続税編）
どうもガブリです。
不動産投資を始める場合に、営業を受けたことがある人などは特に聞いたことがあると思いますが、中でも「節税効果がある」というものがあります。
しかし節税と聞いても税金については中々わからないことも多く、説明を求めても営業担当ですらちゃんと説明できないことも多々あります。
そこで今日は、その中でも「相続税」に関する節税について書いていきたいと思います🖋
まず相続税とは何かと簡単に説明すると、遺族から財産を継ぐとなった場合に支払わなければならない税金のことです。
これよく「なんでうちの家系の財産を受け継ぐのにお金を払わなきゃいけないの！？」みたいに感じているという話を聞くけど、相続というのはそもそも「特定の人にのみに財産が集中するのを防ごう」とするものなので、仮に相続税制度がなく遺族からのプレゼントという不労所得によって財産がどんどん増えていくとなってしまうと富裕層と貧困層との差が激しくなってしまいますし、それを避けるためには必要な制度なのです。
ただ、この相続税について財産を受け継ぐにはとにかく相続税がかかるというイメージを持っている方が意外と多いですが、相続税は相続財産が3,600万円を超えなければかかりません。
この3,600万円の金額を「相続税の基礎控除額」と呼びますが、さらに相続する人が1人増えるごとに基礎控除額は600万円増えるようになっています。
正確な計算式は
というものになっており、基礎控除額を超える部分が1,000万円以下であればその超えている部分に対して10％の税金が課され、金額が高くなっていくにつれて段階的に55％（6億円以上）まで設定されています。
ちなみに相続財産が例えば5,000万円あっても借金が5,000万円ある場合には相殺されて税金はかかりません。
そして本題として不動産がなぜ相続税においても節税効果が高いかというと、不動産は実際に購入した価格と相続財産としての評価には差が生じる性質があって、基本的に購入価格よりも相続財産評価額の方が低くなっています。
その理由は、相続税財産として不動産の「建物」の計算をするときに「固定資産税評価額」というものを使用することになっており、不動産に携わる仕事をしてなければ知らない人も多いと思いますが、不動産建物にはその価値を決める基準としての固定資産税評価額という基準があるのです。
これを使用して相続財産の計算をするとどうなるかというと、実際に不動産建物を購入した金額よりもおおよそ50％近く安く設定されているので、例えば5,000万円の家を建てたとしても2,500万円ほどの財産として計上されるので、3,600万円の基礎控除内で収まるために相続税がかかりません。
ちなみにこの5,000万円が現金だった場合には5,000万円として計上されるので相続税がかかることになるのです。
上記はあくまで「建物」に対しての計算となりますが、「土地」に関しても軽減措置があり、土地の場合は「路線価」という計算基準があって、こちらも実際の土地価格よりもおおよそ20％ほど安く設定されているので不動産全体で70％〜80％程度の軽減措置があるのです。
つまり、そもそも現金などの財産が少なくとも3,600万を超えなければ相続税はかからないわけですが、不動産はローンによって購入することが多く、さらに購入者が亡くなってしまった場合には団体信用生命保険によって借金がゼロになるのがほとんどなので、遺族がいる方は残す現金がなくても不動産を購入することができれば少なくとも無償で財産を残すことができる可能性がグンと上がります。
このように制度を理解してうまく利用することでお金について得するようになっているので、覚えておくようにしましょう🙆🏼♂️
