不動産はなぜ相続税の節税になるのか。（後編）

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

昨日は不動産がなぜ相続税の節税になるのかを理解するにあたって、根本的な問題となる相続税そのものの仕組みについて書いていきました。

今日はその続きとして相続税の仕組みをより理解しつつ、不動産で相続した場合についても書いていきたいと思います🖋

では早速、相続税算定についてわかりやすくするため、法定相続人が3人おり、相続財産が5億円あって負債が2億円あるというケースについて考えてみましょう。

すると純資産は5億円から2億円を差し引いた3億円ということになり、そこから法定相続人分の基礎控除を合わせると計4,800万円が控除されるので、純資産である3億円から4,800万円を差し引いた2億5,200万円が相続税が課税される金額ということで確定します。

そして法定相続人3人の内訳が妻1人、子2人を前提とした場合の法定相続分は妻が1/2であり、子が残りの1/2を2等分するということで1/4ずつ受け取ることになります。

つまり基礎控除を適用とした相続税課税純資産の2億5,200万円に対して1/2の1億2,600万円は妻、残りの1億2,600万円を2等分した6,300万円ずつを子2人が受け取ることになります。

この場合、妻には税率40％が適用とされ、控除額は1,700万円となるので相続税額は3,340万円ということになり、子は税率30％が適用とされ、控除額は700万円ということになるので相続税額は1,190万円ずつということになります。

つまり計5,720万円の相続税を納めることになるのです。

しかしこれに対してなぜ不動産を取得すると相続税の節税になるのかについてですが、まず不動産を相続する場合には土地は「路線価×面積」で価格が算出され、建物は「固定資産税評価額」によって価格が算出されるようになっています。

この評価方法によって、実際の不動産の時価よりも相続税評価額は約30％〜50％以上も軽減されるため、得られる資産に対して納めなければならない相続税が圧倒的に少なくなるという特性を持っているのです。

具体的な計算で見てみると、例えば上記のように5億円の資産と2億円の負債を持つ人が生前に追加2億円の借入によって不動産を取得していたとしましょう。

不動産は先ほども書いた通り、通常の30％〜50％ほどは安く資産を見積もってくれるので、間をとって40％の相続税評価額となった場合では、

・2億円（借入）×40％＝1億2,000万円

が相続税対象となる評価額になるため、まとめると、

財産：5億円（元々あった資産）＋1億2,000万円（不動産を購入したことで増えた資産）＝6億2,000万円

負債：2億円（元々あった負債）＋2億円（不動産を購入したことで増えた負債）＝4億円

ということになります。

すると純資産から負債を差し引いたときに、基礎控除4,800万円をさらに差し引くと残りは1億7,200万円となります。

そうなると法定相続分なりに財産を振り分けた場合、妻がその1/2となる8,600万円、子2人が4,300万円ずつ受け取ることになります。

そうなれば税率も当初の税率ではなくなり、妻の8,600万円に対しては30％の税率かつ700万円の控除額によって納めるべき相続税は1,880万円となり、子の4,300万円に対しては20％の税率かつ200万円の控除額によって納めるべき相続税は660万円ずつということになるので、計3,200万円の相続税を支払えば良いということになるのです。

不動産を購入していないケースでは計5,720万円の相続税を納めなければならなかったのにもかかわらず、不動産を購入したことで3,200万円の相続税で済むようになっています。

これが不動産による節税の効果であり、不動産という資産は増えているのにもかかわらず納めるべき相続税は減少しているという仕組みになっています。

少し計算がややこしいと感じる方は実際にファイナンシャルプランナーに色んなケースを相談しても良いと思いますし、とにかく工夫することでお得になるということは理解しておいた方が良いと思います。

まずは自分の場合不動産を購入することで節税効果はどれほどあるのか考えてみることにしましょう🙆🏼‍♂️