マンションの寿命。
どうもガブリです。
不動産を購入するときに新築か中古かで迷ったりすることがあると思いますが、中古の方が割安だということで中古を選ぶ人はその不動産がいつまでを寿命とするのか気になったりするものです。
住むにしても投資対象として賃貸物件とするにしても長期的に利用することを前提としているのが不動産購入なので、建物の限界についてなんとなく把握しておく方が良いでしょう。
そこで今日はマンションの寿命などについて書いていこうと思います🖋
マンションが寿命を迎える原因はメンテナンス不足が大きく関係してきます。
つまり建物の管理会社がきちんと手をかけているかが大事なのですが、管理会社が同じでもメンテの頻度が違うこともあります。
例えばその建物の多くが空室となっていて細かい管理が求められていない場合なんかはメンテナンスが通常よりも怠っている場合があるのです。
すると適切に管理されている物件よりも築年数は同じでも劣化速度は上がっていくので、それによって資産価値が下がったり、より空室が目立ってきたり、それによって寿命が短くなってしまうのです。
現在でも新築はたくさん建っていっていますが、日本の人口は減少傾向にあるので、古くなってきている物件ほど空室は目立ってくることになります。
マンションの空き家について総務省が統計をとっていますが、平成30年度の調査によると2018年時点での全国空き家件数が846戸であり、ここ30年間で倍以上の空き家が存在しています。
内訳は以下の通りです。
・一戸建て 317万戸
・長屋建て 50万戸
・共同住宅 475万戸
とマンションの空き家率は結構高くなっています。
よくマンションの寿命を法定耐用年数と照らし合わせて考えるという勘違いをされている方がいますが、例えば鉄筋コンクリート造の耐用年数が新築時で47年となっていますが、47年が建物の寿命ということではありません。
あくまで税法上の計算などをするときに使用するための耐用年数ですので実際の建物の寿命については別で考える必要があります。
では具体的に寿命を早める理由を考察しつつ、対策についても見てみることにしましょう👀
まず上記のように築年数が経過し、空室が目立ってくることによるメンテ不足に加え、区分所有マンションの場合は各オーナーに「修繕積立金」といって将来的に共用部分などの修繕を行う場合にはそこから拠出する用のお金があるのですが、これが適切な金額として積み立てられていないと修繕がまともに行えず、建物の劣化につながってしまいます。
つまり、中古マンションを購入する場合に収支を良くしようとするあまり修繕積立金などの金額が築年数に対して極端に少ないのではないかと思えるようなマンションは逆に危なかったりするので注意が必要です。
そのため、不動産を購入する際は実際に現地で視察し、建物周辺が変に汚くないかチェックして管理が行き届いているかを見るようにするのと、そもそも安いからといって極端な築古物件は選ばない方が良いでしょう。
築年数は古くても10年前後くらいまでが本当はベストです。
30年超えると結構古いと考えるべきでしょう。
このように、安いから良いと考えるのでなく、長期的に利用するにあたって適切な販売価格なのかを気にするようにしましょう🙆🏼♂️
