イールドギャップについて②

どうもガブリです。

前回書いたイールドギャップについての続記事を書いていこうと思います🖋

前回はイールドギャップとは？という説明について簡単にしましたが、表面的な理解のみだと投資に失敗してしまうので、今回は計算式も含めて深堀していきます。

まず、改めてイールドギャップは「利回り−借入金利」という数式で表しますが、ここでいう利回りに関しては、「表面利回り」ではなく、「実質利回り」というものを使用します。

この実質利回りというのは、毎月の家賃収入から運営の経費を差し引いたもので、不動産投資には毎年かかる「固定資産税」や、不定期に起こる「修繕費用」なんかも想定して運営しなければなりません。

そのため、「(家賃収入−運営経費)÷諸費用等含めた購入価格」を計算することで実質利回りが割り出せます。

ただ！

これだけでは終わりません。

実質利回りを割り出すだけでは借入期間の概念が算入されていないため、さらに何年の借入なのかも合わせて計算します。

それには「K %」といわれるものを使用しますが、これは

「年間支払額(利息＋元本)÷借入金額」

で計算することができるため、最終的に

「実質利回り−K %」が正しいイールドギャップの計算になります。

つまり、この計算式のもとパーセントがプラスになっていれば良いわけで、マイナスとなっている場合には投資収益性がないということになります。

不動産投資を検討の方は是非計算してみましょう。