不動産売却の際の勘違い。

どうもガブリです。

不動産オーナーから売却の際にはどのような手続きが必要なのかなどの質問を受けることがあります。

そこで今日は不動産売却時における税金の考え方について書いていこうと思います🖋

不動産を売却する時に用いる計算のうち、「短期譲渡所得」といわれるものと

「長期譲渡所得」といわれるものがあります。

名前に“所得“という文字が書かれている通り、売却の際に利益が出た場合の所得区分ということです。

その違いは購入から「5年以下」か「5年を超える」のかによって違っていて、5年以下の短期譲渡の場合には利益に対して39.63%の税金、5年を超える長期譲渡の場合には利益に対して20.315%の税金がかかるものとなっています。

不動産以外にも株などの投資をしている人には利益に対して約20%の税金がかかるというのは許容範囲かもしれませんが、投資に対して勉強中の方には驚きの数字かもしれません。

単純に売却した際の利益が100万円だった場合、20万円は税金として納めなければならないということですからねぇ。。

さらに短期譲渡の場合には約2倍の税金がかかるということで、これに関しては投資に慣れている人でも驚きの数字となるでしょう。

ここで、「お！ちょうど5年が過ぎたところだから売却も検討してみようかな？」と思った方がいたら注意！！

短期譲渡と長期譲渡を分ける基準は購入から売却までの実質所有期間ではなく、

・売却した年の1月1日時点

となっています。

つまり、本日2020年6月15日に購入した場合は2026年1月1日以降に売却しないと長期譲渡にはならないということです。

ちなみに短期譲渡所得の税率がこんなにも高い理由は“バブル期“に多くの方が不動産を買って売ってを連続的に繰り返していた結果、土地建物の価格が高騰するということが起こり、実際の市場価格との乖離が起きてしまったことが理由で制度が定められました。

とは言え、築年数は経っていない方が基本的には高く売れる傾向にあるので、税金のことを気にし過ぎて、長期譲渡まで待った結果、利益がうまく出なかったという本末転倒にはならないように気をつけましょう！

そしてここまではある程度勉強されてる方だと知っていたかもしれませんが、勉強されてる方でも意外と気付かないのが、

・不動産売却は簿価による計算が必要

という点です。

つまり売却益の定義は、

・売却によって得た金額−（簿価＋譲渡費用）

となります。

売却によって得た金額についてはそのまんまですが、まず先に譲渡費用について説明しておくと、譲渡費用というのは売却するためにかかった費用のことで、不動産屋へ支払った仲介手数料や建物の建て壊し費用などのことです。

そして簿価とは何かというと、よく金の相場などや高級料理屋などで時価という言葉が使われているのはご存知ではないでしょうか？

時価はよく知られている通り、その時その時で価格が変動するものを言いますが、簿価はその逆で、「購入した時の金額」が基準となります。

ただ、この簿価は時価のように時々で価格が変動することはないものの、不動産の場合「減価償却」が存在するので、その価値が減少した分を毎年経費として計上するという点で、簿価はその分毎年減っていきます。

これってどういうことかというと、ローンで家を買っていた場合、

3,000万円のローンが残っている状態で売却額が3,000万円だったとしましょう。

すると利益は出ていないので税金を納める必要はないように感じますが、減価償却によって簿価が2,000万円となっている場合には1,000万円の利益が出ていると仮定されるのです。（ここでは譲渡費用については無視した場合の単純計算で書いてます）

すると1,000万円に対しての納税が発生します。

減価償却自体は所有時に毎年経費に計上できる大きな節税効果をうむツールではあるのですが、それによって将来売却を検討した際には減価償却した分、税金を納めることになるわけですね。

つまり減価償却は利益の先食い的な意味があって、減価償却によって価値がほぼ0に近づくと、売却によって得た金額に対してほぼ全額が課税対象になるということになります。

このように、売却の際にも必要な計算が散りばめられているので、売却検討の際には間違ったタイミングを選ばないよう気をつけましょう🙆🏼‍♂️