確定申告の方法について②

どうもガブリです。

今回は前回に続き、不動産投資をやられている方の確定申告について、どのようなものが「経費」とされるのか書いていこうと思います🖋

経費とされる中でも少しやっかいなものから説明をしていこうと思いますが、その名も「減価償却費」。

減価償却費とは長期にわたって使用される減価する固定資産の取得に要した費用を、法定耐用年数（税務的に決められたその資産が使用できる期間）と呼ばれるものにならって、費用を配分していく方法です。

ちょっと難しいと思うので不動産の場合はどのように作用するのかというと、まず不動産を購入すると借地でない限りは所有権として建物はもちろん、土地も一緒に所有することになります。（マンションの場合でも専有部分の持ち割合分の土地を所有します）

減価償却については「建物部分のみ」が対象となり、土地の持分に関しては対象外となります。（土地は長期の使用によって価値が減価するということはないため）

すると、不動産を購入した際に支出した金額のうち、建物部分と土地部分とに分ける必要があります。

確認方法は「売買契約書に建物と土地の金額割合が書いてある」というパターンと、「購入不動産会社から譲渡対価証明書をもらう」というパターンと「評価証明書を取得して建物と土地の割合を確認し、売買金額から割り戻す」などといったパターンがあります。

仮に2,500万円のマンション1室を購入し、建物1,500万円、土地1,000万円の割合だったとすると、建物1,500万円に対して減価償却が適応し、これを数年にわたって平均化して経費として計上していくことになります。

では、その「数年」とは一体何年なのかというところですが、これについてはその建物の構造によって変わってきます。

・鉄骨鉄筋コンクリート

・鉄筋コンクリート

に関しては47年。

・重量鉄骨造は34年

・軽量鉄骨は27年

・木造は22年

といった感じで、しっかりした構造の方が耐用年数も長いという解釈です。

しかし、これは新築時の耐用年数であり、例えば築10年の中古物件を購入した場合ではもちろん変わってきます。

その計算方法は

（法定耐用年数−経過年数）＋（経過年数×20%）＝

となっており、鉄筋コンクリートの築10年だとすると、（47年−10年＝37年）＋（10年×20%＝2年）＝39年ということになります。（小数点以下が出た場合は切り捨て）　

ネット上で確定申告の記入をしていく際には、建物部分の購入金額や築年数、そしてここで説明した計算方法を用いて耐用年数などを記入することで自動的に前年度の減価償却金額を算出してくれるので、ここまでは覚えておきましょう。

後の経費は割と簡単で、

・毎月の管理費・修繕積立金の年間費用

・ローンの支払いの元本と金利部分とで分けて、金利部分のみの年間支払額（金融機関から送られてくる返済予定表で確認できます）

・10年に1度更新する火災保険料（購入翌年の確定申告時にも計上できます）

・毎年の固定資産税・都市計画税

・登記費用（購入翌年確定申告時のみ）

・不動産取得税（購入翌年確定申告時のみ）

が基本的な経費枠であり、このあたりは毎月の引き落としや送付書類、納付書などを見れば金額が書いてあるので、ややこしい計算は必要ありません。

このように、いくつか項目があるのでめんどくさい気もしますが、一度手続きをしてしまえば意外と簡単ですし、仮に税理士さんに任せる場合にも、ある程度は自分で把握できるようにはしておきましょう！

ここまで理解することができれば、あとは確定申告書に数字を記入していくだけですので、このルーティンを毎年決まった時期に一度だけ行っていく習慣をつけ、是非上手に税金と向き合っていきましょう🙆🏼‍♂️