不動産投資の利回りについて。

どうもガブリです。

今日は不動産投資を検討する際に考える必要のある「利回り」について書いていきます。

まず、利回りとは何かと簡単に説明しますと、投資した元本に対してどれくらいお金が返ってきたかを表す指標で、%で表されますが、それは1年あたりで返ってくる（もしくは返ってこない）金額を示すことになります。

例えば100万円を投資して、1年後に103万円になっていたらその投資商品の利回りは3%ということになります。

そこで、不動産投資の場合にどのような計算が使われているかというと、

• 表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100

といったものがあります。

例えば2,000万円の物件を購入し、1ヶ月の家賃が8万円だとします。

すると8万円×12ヶ月＝960,000円（年間家賃）÷2,000万円×100＝4.8%

となり、約5%の利回りがありますよということになるので、この物件はしっかりリターンがあってお得そうです。

不動産屋が見せてくる物件資料にはこの方法で計算されている数字がほとんどかと思います。

ただ、実はこの計算方法では実際の利回りが計算できていないのです！！

なぜかというと、実際には購入時に「諸費用」がかかったり、マンションの購入であれば毎月「管理費」や「修繕積立金」などもかかっているため、そのような費用も計算に入れないことには正しいリターン計算ができません。

ではその場合どのような計算になるかといいますと、

• 実質利回り＝（年間家賃収入−年間諸経費）÷（物件の購入資金＋諸費用）×100

先程の2,000万円の物件で想定するとして、購入時の火災保険などの諸費用が50万円かかっていたとして、家賃収入と相殺する諸経費として「管理費5,000円」「修繕積立金3,000円」があったとします。

すると、家賃8万円−管理費・修繕積立金8,000円＝72,000円×12ヶ月＝864,000円÷物件価格2,000万円＋諸費用50万円＝2,050万円＝4.2%

ということになります。

さらに空室率を想定したり、急な修繕も考慮して正しい投資採算性を計算する必要があります。

そのあたりの細かい計算は身直にいる不動産オーナーに聞いてみるか、ファイナンシャルプランナーに相談するなどして、正しい投資スタートができるようにしましょう！！