不動産の価格はどうやって決まってる？
どうもガブリです。
不動産を購入検討する際なんかに「思ったより高いなー」とかもしくは「思ったより安いな！」なんて思うことがあると思いますが、実際に不動産がどのようにして価格が決められているか知っているでしょうか。
特にマイホームに関しては満足度が高ければ値段以上の幸福度を体感することは可能ですが、投資用不動産であれば話は別。
投資用不動産を検討する場合には不動産価格は収益とのバランスが大事になってくるので、「物件の見た目がカッコイイから家賃収入はあまり多くないけど物件価格は高くてもいい！」なんてことはあり得ないのです。
では話は戻り、不動産価格が決定されるのにはきちんと基準があります。
その判断方法はいくつかありますが、今日はそのうちの「収益還元法」について書いていきたいと思います🖋
収益還元法とは、アパートやマンションなどの投資用不動産から得られる家賃収入の収益性に基づいて不動産価格を判断するという評価方法です。
また、収益還元法の中にも大きく分けて2つの種類が存在します。
それは「直接還元法」と「DCF法」です。
それぞれに特徴があるので見てみましょう👀
まず直接還元法については、1年間などの期間における純収益を還元利回りと呼ばれるもので割って不動産価格を判断する方法をいいます。
還元利回りとは、運用する不動産から得られる投資利回りのことで、例えば3,000万円の物件に投資をして年間150万円の純収益を得られる物件の場合では「150万円÷3,000万円×100＝5」で還元利回りが5％ということになります。
そしてこの還元利回りの数字を用いて直接還元法では以下の計算式を使います。
不動産価格＝1年間の純収益÷還元利回り
です。
1年間の純収益は上記でいうところの150万円なので、「150万円÷5％＝」とすると不動産価格は3,000万円となることになります。
では次に「DCF法」について。
ディスカウントキャッシュフローの略となるDCFですが、将来得られる利益と売却するときの予想価格を現在の価格に割り引いてその合計額を不動産価格として評価する方法をDCF法と呼びます。
ちょっと分かりづらいかもしれないので具体的な計算例を見てみましょう。
例えば家賃が月10万円で年間収益が120万円、それに5年後の予想売却額を1,200万円とし、割引率を3％として考えます。
これを5年間で想定すると、
1年目：120万円÷（1＋0.03）≒117万円
2年目：120万円÷（1＋0.03）≒113万円
3年目：120万円÷（1＋0.03）≒110万円
4年目：120万円÷（1＋0.03）≒107万円
5年目：120万円÷（1＋0.03）≒104万円
となります。
【≒】という記号は「おおよそ等しい」ことを表し、四捨五入に似た意味を持つ記号です。
さらに5年後の予想売却額を1,200万円としているので、そこに上記の5年分の価格である117万円、113万円、110万円、107万円、104万円を足した「1,591万円」がDCF法によって導き出される不動産価格になります。
DCF法に関しては少しややこしい計算方法ですが、インターネットでは簡単に計算できるサイトも存在するので、そちらを利用しても良いと思います。
つまり、購入するときもこれらの計算方法等を用いて価格を把握することも大事ですが、売却するときにも大事な指標になります。
収益還元法では基本的に家賃収入が多いほど不動産価格が高くなる仕組みになっているので、設備などにこだわって家賃収入を多くする工夫をしておけば売却時の不動産価格が高くなる可能性もあります。
このように、不動産の価格決定理由がわかれば購入時にも売却時にも役立つので、ぜひ覚えておくようにしましょう🙆🏼♂️
