不動産投資、具体的なロジックを知る
どうもガブリです。
全ての投資において言えることは「感覚では勝負しきれない」ということです。
当てずっぽうやなんとなくの精神で投資に大勝ちしたりするケースはありますが、それを継続していくことは確率論的に無理があります。
すると投資を継続していく場合、必ず勉強しなくてはならない時期にぶつかります。
これは労働においてもそうですが、何も学ばずして出世することは基本的に難しいですし、勉強なくして社会や企業に必要とされる存在になることはできないのと同じように、投資でも"お金を稼ぐ"という意味では同じように勉強をしなくてはなりません。
そこで今日は不動産投資における専門的な用語などを解説するのに合わせて、具体的なロジックなどについて書いていきたいと思います🖋
では具体的に購入したケースから数字も合わせて見てみましょう👀
まず築10年ほどの中古ワンルームマンションを1戸2,650万円の融資で購入したケースをモデルとします。
そしてこれを金融機関から2%の年利で35年間の借入をしている場合、月々の金融機関への支払いは87,784円となります。
この物件の家賃収入が月9万円とした場合、年間で受け取る金額は108万円(ここでは管理手数料などの細かい記載は省略します。)。
このような単純計算では、年間の返済額が「1,053,408円」であり、家賃収入が「1,080,000円」なので、年間にして26,592円のプラスとなる計算です。
しかし実際には毎月の管理費や修繕積立金に管理手数料、さらに年間では固定資産税などの支出もあるので、例えば、
・管理費&修繕積立金 月/10,000円
・管理手数料 月/5,000円
・固定資産税 年間/70,000円
とした場合、年間250,000円の支出が増えることになり、およそ22万円〜23万円のマイナスとなってしまいます。
さらに、当該物件を「集金代行」で管理しているのか「サブリース(家賃保証)」で契約しているのかにもよりますが、入居者がいない場合に家賃収入が途絶えるという場合には「空室率」も想定しなければなりません。
そこで空室率を5%と想定した場合、年間家賃収入の1,080,000円から54,000円差し引かれるので残りは1,026,000円となり、そこから上記で計算した管理費などのランニングコスト25万円を差し引いて残りは776,000円となり、さらに年間の金融機関への返済1,053,408円を差し引くとマイナス277,408円の収支ということになるのです。
では本来どのような物件を購入すれば適切といえるのだろうか。
一つの目安として「キャップレート」という指標を利用した評価の仕方があります。
キャップレートとは期待利回りを意味するもので、不動産の純収益を不動産価格で除した率を表すもので、不動産評価額を算出するときにも使えます。
ここで使用するキャップレートは購入する物件の近隣利回り相場を基準とするので、例えば近隣の相場が利回り5%だとすれば、キャップレートは5%ということです。
そして計算式は、
・不動産純収益÷キャップレート=不動産評価額
つまり上記の物件で言うと純収益は年間賃料から空室率とランニングコストを引いた776,000円なので、近隣の不動産利回り相場を期待利回りの5%だとした場合、
・776,000円÷5%=15,520,000円
つまり、物件価格が1,550万円ほどであれば近隣に対して適正ということになるのです。
あくまでもこの計算式を成立させるには、周辺の家賃相場と期待利回りが把握できていることが前提なので、家賃収入が9万円だからといって物件価格が必ずしも1,550万円を適正とするわけではないことには注意しましょう。
しかしこのようにロジックを用いて計算すると自分がどのような物件を検討すべきなのか少し見えたくるはずです。
まずは気になる物件があれば周辺相場を調べて計算してみましょう🙆🏼♂️