不動産投資にも種類がある。
どうもガブリです。
不動産投資をこれから始めようとしていたり、今後不動産投資を始めようとしている人の「不動産投資」といえばどのような建物や土地を思い浮かべるでしょうか？
もしかすると多くの人が「駐車場経営」や「ワンルームマンション」を思い浮かべるかもしれません。
しかしまだいくつか種類があるので、今日は不動産投資の建物の種類やその特徴の違いについてなど書いていきたいと思います🖋
広義の意味で不動産投資を区分していくと、
・新築ワンルームマンション
・中古ワンルームマンション
・新築ファミリーマンション
・中古ファミリーマンション
・新築１棟アパート
・中古１棟アパート
・新築１棟マンション
・中古１棟マンション
・中古戸建て１棟
などがあります。
新築ワンルームマンションなどは、デベロッパーと呼ばれる開発企業が建てたマンションを建て売りとして販売することが基本ですが、新築１棟アパートなどは、建物を建てるところから始めるなどの違いもあります。
ざっとそれぞれの特徴を見てみましょう👀
・新築ワンルームマンション、新築ファミリーマンション
新築の区分マンションは、新築であるということによる賃貸需要と、売却を検討する場合の資産価値の高さ、さらに管理費等や修繕費用などの維持管理費が数年ではほとんどかからないなどのメリットがあります。
ワンルームは特に単身者、学生などが利用するので、通勤や通学に優れた駅近である方が良く、ファミリータイプに関しては広さが大きくなる分、価格が高くなるので、車を利用されるようなファミリーをターゲットとするのであれば、駅から少し離れた場所でも需要を獲得することは可能です。
・中古ワンルームマンション、中古ファミリーマンション
中古区分マンションは建築から数年経った物件を購入して家賃を収入とするものであり、価格もこれらの中では安く、購入段階から入居者がいる場合も多いため、翌月から毎月の収支シミュレーションが組み立てやすかったりする点で優位性があります。
中古なので修繕費用が“いつ“、“どのくらい“かかりそうかを把握することは大事ですが、屋根や階段などの共用部分は各部屋のオーナーさん達で毎月「修繕積立金」というものを管理会社が代行して積み立てているので、いきなり大きな修繕費用がかかるということは基本的に少ないこともメリットの一つです。
これらの条件から、投資難易度は種類の中でも最も低く、初心者の方が始めるには適切と言えるかもしれません。
・新築１棟アパート
新築１棟アパートは、部屋数が10戸ないようなところも多く、建設費等も建材は木造から可能なので、費用を抑えやすい傾向にあります。
ある程度の土地をすでに所有している場合など特に有効的ですが、土地から仕入れるとするのであれば、土地価格があまりにも高い場所だと全部屋満室でも採算が合わなくなる可能性もあるので、立地だけを気にするのでなく、その後の投資シミュレーションもしっかり組み立てるようにしましょう。
規模としてはある程度大きなものになるので、区分マンションなどで賃貸運営のノウハウがある程度身についてから始める方が良いでしょう。
・中古１棟アパート
中古１棟アパートは、すでに建築済みのアパートを土地ごと、もしくは借地を利用して購入するタイプのものになります。
新築１棟と比べればもちろん価格は安いため、利回りが良いのが特徴です。
ただ、利回りが良い反面、建物の劣化具合によっては購入後そんなに時間が経たずとも修繕が必要になってしまうケースがある場合などあるので、物件の見極めなど投資難易度は高めです。
こちらも区分マンション等で経験をしっかり積んでから始めることをオススメします。
・新築１棟マンション
新築１棟マンションはアパートよりも規模が大きく、すでに土地を所有していない限りは資金的に現実的ではないかもしれません。
それでも建物の金額だけで億を超えることもありますので、融資が通るかどうかも課題になり、年収としては700万円以上必要だったりと敷居が高いものです。
低層にするか中高層にするかなども検討材料になってくるので、投資難易度は今回の中でも一番高いものと言えるでしょう。
・中古１棟マンション
中古１棟マンションは、中古アパート同様、建築済みのものを土地ごと購入するものですが、部屋の戸数がアパートよりも多い分、入居率が良ければ利回りがより期待できますし、その反面、入居者の入退去対応や建物の維持管理等も手間がかかるようになります。
これらの中では投資難易度も上の中くらいであり、初心者が始めるには敷居が高いと言えるでしょう。
・中古戸建て
中古戸建ては、建築済みの一軒家を購入してファミリー向けに賃貸需要を獲得するものです。
戸建てに関しては新築を建てていきなり投資用として賃貸需要を狙っていくということはあまりしないものですが、住むのであればマンションよりも戸建て派という人はそれなりにいますので、それらの人たちをターゲットにするということになります。
しかしこちらも中古であるがゆえに劣化具合によっては修繕など手間や費用がかかるので、ファミリータイプは単身者に比べて長く入居する傾向があるという利点を加味しても投資難易度は中くらいと言えるかもしれません。
これらのように、種類に応じて難易度が変わってくるので、これから始めようと考える方は種類にも気を配る必要があります。
これから一戸目を検討しているという方は、まずは投資難易度の高くない中古区分マンションから検索してみると良いでしょう🙆🏼♂️
