不動産投資が上手な人が行なっている「リフォーム」
どうもガブリです。
老後の年金の足しにするためになどの理由で始められる方の多い不動産投資ですが、ローン期間も長いものでは35年〜45年という期間で返済を考えつつ収益化を意識しなければならないので簡単なことではありません。
もちろんその後も所有し続けることで返済の必要がない資産を保有し続けることができるわけですが、それだけ長い期間不動産を所有し続けるということは何に気をつけるべきなのでしょうか。
それは建物は経年劣化を起こしますので、劣化によって破損してしまったり、築古だという理由で入居率が低くなってしまったりすることが想定されます。
建物そのものの劣化は例えばワンルームマンション投資の場合は各部屋のオーナーさんたちが毎月支払う修繕積立金を使用して建物の管理会社が定期的に共用部分を修繕することになりますが、部屋の中をどうするかはある程度オーナーさん次第ということになります。
やはり古くなっていく一方の物件よりも綺麗が保たれていたり、現代のニーズにあった設備があったりする方が入居率も高まりますので、今日はどのようなタイミングでリフォームを検討するべきなのかなどについて書いていこうと思います🖋
まずはリフォームの定義をある程度決めておくとすると、部屋全体を取り壊して間取りを変えたりするような大掛かりなものを「リノベーション」と呼び、設備の変更や内装を変える程度の部分的な改装を「リフォーム」と呼ぶことにします。
では、早速リフォームを検討する時期について多くの不動産オーナーが考えていることを見てみましょう👀
まずリフォームが可能なのは物件に入居者がいない時であることが必須です。
築年数が古くなったからといって、不動産オーナーの独断でリフォームを決行してしまっては入居者の住む場所が確保できなくなってしまうので、物件が空室のタイミングで行う必要があることについては理解しておきましょう。
そしてどのくらい建物が古くなったらリフォームを検討すべきかについては、おおよそ築年数が10年〜15年が経ったころというのが多い傾向にあります。
その理由については、設備であるキッチンや風呂、トイレなどはおおよそ10年である程度の経年劣化が起こると見られているからです。
もちろん10年経った時点で入居者がいないからといって一斉に設備を変更する必要はないので劣化の程度を見て決めるべきですが、そのためにもまずはそれぞれの設備のリフォームにかかる金額も把握しておくべきでしょう。
それぞれ部屋の規模にもよりますが、ワンルームの小さいキッチンであれば30万円〜でリフォームが可能であり、ファミリー用のある程度大きなキッチンであれば100万円ほどすると見込んでおいて良いでしょう。
さらに風呂に関しては60万円〜100万円。
トイレに関しては30万円〜40万円程度。
これらを一気にリフォームするとなればかなりの大金になってしまうので、上記のようにおおよそのリフォーム代を念頭においた上でリフォームの時期を考えると良いと思います。
このようにいずれはかかってくる費用があるわけですが、不動産を購入する際に毎月の返済や支払いと賃料収入だけを考えてリフォーム代金がおおよそかかってくることを念頭においていない人もいるので、シミュレーションとしてリフォームも支出に組み込んでおくよう気をつけましょう。
費用に関してもお願いする業者によって金額が違ったりするので、相見積もりをとって比較するのも良いですし、知り合いにリフォーム会社で働いている方がいれば見てもらうと良いかもしれません。
不動産購入時に中古物件を購入検討する場合も、築8年〜9年程度の物件を選ぶと割とすぐにリフォームが必要になるというケースもあるため、この辺りも気にして見ておくようにしましょう🙆🏼♂️
