中古不動産を購入する際にポイントとなる「築年数」。

どうもガブリです。

新築物件は割高であるからという理由で中古不動産を購入検討している人はたくさんいますが、中古物件は古くなればなるほど老朽化するというわかりやすいポイントもあれば、時代ごとに法律が変わることで建築基準が変更されるなどのポイントもあります。

そこで今日は、築年数ごとにどのような変化があるのかなどについて書いていきたいと思います🖋

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早速、築年数による違いについて説明すると、まず昭和56年6月以前の物件か以後の物件かは最も注目されるポイントかと思います。

ちなみに「以前と以後」を厳密にどのような基準で分けているかということについて知らない人が意外と多いので、説明するために建築確認申請について流れを把握していきましょう。

建物が建てられるまでには、まず建築主事と呼ばれる建築確認などを行う公務員によって図面等の計画が建築法規に沿ったものであるかを確認し、それが違法なものでないかをジャッジします。

それを「建築確認申請」という呼び方で行っていき、さらに計画通りの建物が建築されたかどうかを現地で確認するために「完了検査」という手続きを経ていくことになります。

その上で建築確認申請に適合していれば「確認済証」というものが発行され、完了検査に合格すれば「検査済証」というものが発行されることになります。

検査済証があれば建築申請時の法令に合致した適法な建物が計画通りに完成したことの証明になり、その有無は建物の所在する都道府県か市で誰でも確認できるので、不動産を購入する前の段階から確認することも可能です。

さらに建築確認申請では、申請日にその時の建築法規に適合している必要があるため、改正の施行日以降に確認申請が提出された建築物は改正後の法規に適合していることになります。

また、上記2つの改正は、いずれも以前よりも厳しく、より高い建築費用が必要な仕様となっており、それより前に確認申請が提出された建築物は改正前の法規に適合しており、相対的に安価に建てられた建物といえます。

つまり「以前と以後」に関しては確認申請が提出されたタイミングを持って判断することになるのです。

では話は戻って昭和56年6月以前と以後ではどのような違いがあるでしょうか。

それは「旧耐震」から「新耐震」へと変化したということです。

昭和56年5月31日までに確認申請が提出された建物は旧耐震であり、6月1日以降に確認申請が提出された建物は新耐震となります。

旧耐震は「震度5強程度の地震でも建物が倒壊せず、破損しても補修により生活が可能な構造となっているかを判断する基準」となっていて、新耐震では「震度5ではほとんど損傷せず、震度6から7程度の地震でも倒壊しない構造となっているかを判断する基準」となっています。

これらは具体的には建物の骨組みやコンクリートの量など構造上に違いをつけているため、完成済みの建物を簡単に改変することはできず、耐震性能を変更するには建物の外側に制振装置を設置するなどの大規模な工事が必要になります。

そう考えると、新耐震基準の物件の方が検討しやすいのではないかと思います。

後は番外編として平成21年6月も「以前と以後」が存在し、それはエレベーターの安全性に関する建築基準法の改正です。

平成21年6月以降に確認申請が提出された建物であれば新基準ということになり、「扉が開いた状態での昇降の防止」や「予備電源の義務化」、「駆動装置の耐震対策」など安全性が担保される作りになっています。

エレベーターが設置されているマンションなどでも旧基準のエレベーターの設置ということになると市場価値は低くなる傾向にあるので、これについても新基準のものが選べると良いと思います。

このように、法律が変わることで基準が改正され、それによって建物の価値も変わってくるので、こういった変化にも敏感に反応して物件選定をするようにしましょう🙆🏼‍♂️

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