不動産の重要事項説明書って。③
どうもガブリです。
今日も昨日に引き続き、区分所有マンションの購入の際に読まれる重要事項説明書の内容について書いていきたいと思います🖋
昨日までで書いたのは敷地と道路の関係についてまでだったので、今日は、
「都市計画法、建築基準以外の法令に基づく制限」から。
経験のある方もいるかもしれませんが、駅の近くに住んでいたりすると、駅付近の商業施設が発展し、周辺の住環境が変わるのと併せて「区画整理」というものが行われることがあります。
一度建物を取り壊し、道路をすっきりさせたりして、再度建築をしたりと住民皆んなが協力的になって行われたりします。
そのような計画がある場合などは当欄に記載されたり、それ以外でいうと、どのような街なのかをさらに細分化して記載しています。
よくあるのが「景観法」が適応されていたり、「航空法」が適応されていたりして、前者は「街の景観を保つために奇抜な色の建物を建てちゃダメですよ」とか後者は「近くに空港があるのであんまり高い建物を建てちゃダメですよ」とかそんなルールがあります。
60種類弱の法令が存在するので、何かに該当する場合にはそれが何を意味するのか確認しましょう。
次に、
「私道に関する負担等に関する事項」
昨日書いたところにも敷地と道路の関係についてでも私道に関しては触れましたが、ここでは敷地に隣接する道路が公道ではなく私道だった場合にその詳細についての説明がされています。
後は物件のインフラ関係についても書かれていて、飲用水が「公営水道」なのか「井戸水」なのかとか、ガスは「都市ガス」なのか「プロパンガス」なのかなど、その他も「電気」「汚水」「雑排水」とその詳細について書かれています。
住む場合はもちろん、収益用不動産の場合でも実際に住む入居者さんの気持ちになって見てみると良いと思います。
後は新規物件や未完成の物件の場合は工事完了時における形状や構造の説明があったり、敷地が「所有権（お部屋と併せて土地も購入）」なのか、「借地権（お部屋に値する土地やその一部は第三者のものを借りることになる）」なのかなどの説明があったり、マンション皆んなで使う階段やエレベーターなどの共用部分のルールやお部屋の中の専有部分のルールについても書かれています。
次に、
「計画修繕積立金等に関する事項」
区分所有マンションの場合、各部屋でオーナーさんが違うため、共用部分の修繕に関しては各部屋のオーナーさんが毎月積み立てていくお金で大規模修繕などを行っていきます。
ここには現在の月額積立金と、今まで積み立てられてる金額が書かれており、大規模修繕直後などは積立金が一時的に減ってることもありますが、「長期修繕計画」と照らし合わせて見ることによって、正しく積み立てられているかが確認できます。
後はもう一つの月々の支払いとなる「管理費」について。
管理費は共用部分の清掃や管理人さんの給与など、管理組合で色々かかるコストについて支払うものです。
つまり、月々の支払いでは銀行のローンに加えて、管理費と修繕積立金がかかるということをここで抑えておくべきでしょう。
後は管理費を支払うこととなる管理組合の詳細や、以前までの修繕の状況など示されたりしていることもあるので、ここで確認しておきましょう。
さらにその先には災害などに備えて建物の維持保全のための調査を行っているか、行っている場合どのような書類で保管しているかなどが書かれています。
やはり災害は昨今でも懸念される要素になっているので、そのような書類があるかに加え、当該宅地が災害警戒区域の中にあるのか外にあるのかなども記載がありますし、耐震強度が必要以上のものであるかなどの確認もここでできます。
一時期問題となった"アスベスト"の使用などにも必ず触れており、昭和56年5月31日以前に建築確認通知書の交付があった場合の物件は、アスベスト使用該当にあたる可能性があるため、これが調査の上で使用されていることがわかると、欄に記載されて、再建築の際の取り壊しではアスベストが飛散することを抑えるためのルールに従って取り壊しをしなければならないことになります。
通常の取り壊しよりも金額がかかるケースがあるため、これについても築古の物件を購入する際には確認しましょう。
いよいよ次回では重要事項説明書についての最終回となるので、ここまでも理解しながら次回楽しみにしてください🙆🏼♂️
