不動産の「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率」は覚えておこう。
どうもガブリです。
不動産を購入検討したことがある人であれば「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。
物件情報が載っているマイソクと呼ばれるものや、不動産契約時にも契約前に重要事項説明書にて説明されたりしますが、多くの方があまり理解していないまま事を済ませてしまっているようです。
確かにこれらがわからないからといって大きな支障がすぐに出るということはありませんが、後に建物の建て直しを検討する際などには重要な指標になってきます。
そこで今日は、建蔽率と容積率について書いていきたいと思います🖋
まず建蔽率については、土地に建築物を建てる際のルールで、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。
これは建築物の敷地内に一定の割合以上の空き地を確保することで建築物の日商や通風、防火や避難等の確保を目的として定められているものです。
わかりやすくするために例えば、大きな正方形の四角い土地があったとします。
そこの建蔽率が50％だとしたら、その四角い土地を真っ二つに割った半分の場所にしか建物は建てられないことになるのです。
計算式では以下のような計算で求められるようになっています。
建蔽率＝（建築面積÷敷地面積）×100
特に土地を購入してアパートを建築するなど計画しているケースでは必ず問題となってくるものなので覚えておきましょう。
次に容積率についてですが、容積率とは、土地に建築物を建てる際のルールで、建築物の延べ面積（各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合をいいます。
これは建築物の規模とその地域にある道路をはじめとする公共施設の整備状況とのバランスを確保することなどを目的として定められているものです。
わかりやすくするために例えば、容積率200％の土地があって、その土地の広さが100㎡だった場合、100㎡の200％なのでつまり200㎡までの床面積を許容することができます。
そのため、その土地に建物を建てる際には各階の床面積が200㎡までに収まらなければならないため、2階建てであれば1階に対して100㎡の床面積を利用することができるのです。
※ただ日影規制などの問題もあるので、実際には1階が80㎡、2階が70㎡、3階が50㎡など上にいくにつれて床面積は小さくなっていく傾向にあります。
容積率の上限は、以下の2つの数値のいずれか小さい方が適用されます。
②前面道路の幅員により定まる容積率
です。
①の用途市域に関する都市計画で定められる容積率とは、用途地域ごとに建築基準法によって決められており、市役所の都市計画課などで見ることができます。
②の前面道路の幅員により定まる容積率とは、①によって容積率が定められていたとしても、前面道路（建築物を建てる敷地に面している道路）の幅員が12m未満の場合は、②によって上限が制限されることがあるため注意しましょう。
②によって定められる容積率の上限は以下の計算式によって求められます。
容積率の上限（％）＝前面道路幅員（メートル）×0.4（地域によっては0.6や0.8などもある）
です。
この計算式で算出された数値と①の数値を比較して、小さい方がその敷地に適用される容積率ということになります。
また、既存または建築予定の建築物の容積率は、以下の計算式によって求められます。
容積率（％）＝（延べ床面積÷敷地面積）×100
こちらも建蔽率同様に、土地を購入してアパートを建築するなど計画しているケースでは必ず問題となってくるものなので覚えておきましょう。
これら建蔽率や容積率は、アパート1棟の購入ではなく、ワンルームマンションを購入する場合でも説明を受けるものなので、その時に何だかわからず流してしまうのではなく、意味を理解して聞いていた方が安心感も強まります。
これから不動産を購入する予定のある人は是非覚えておきましょう🙆🏼♂️
