地域によって変わる建物の高さ制限（不動産編）
どうもガブリです。
昨日は用途地域について書いていきましたが、不動産を購入する際の重要事項説明ではそのほか「高さ制限」というものについても説明があります。
建物の高さには「絶対高さ制限」「道路斜線制限」、さらに自治体によっては「日影規制」などどれも建物の高さに関する制限について記載されており、これらを理解しておくと街にあるちょっと変わった屋根をしている建物がある理由がわかったり、これから土地に家を建てようと考えている場合にも制限があることを知ることで現実的なイメージができるようになったりします。
そこで今日は建物の高さに関する制限について書いていこうと思います🖋
まずは日影規制ですが、その名の通り高い建物があることによって近隣の建物が1日中日影になってしまうことをNGとする規制であり、各用途地域によって高さの上限が決められています。
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・田園住居地域
これらの地域は軒の高さが7mを超える建築物または地階を除く階数が3階以上の建築物は日影規制の対象建築物となります。
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・近隣商業地域
これらの地域は高さが10mを超える建築物は日影規制の対象建築物となります。
・商業地域
・工業地域
・工業専用地域
これらの地域では日影規制がありません。
ただ、これら対象区域外の場所でも建築物が10mを超え、冬至日において対象区域内に日陰を生じさせるものには日影規制が適用されます。
ちなみに下記の状況においては日影規制が緩和される場合もあるのでそれについても見てみましょう👀
・許可による緩和
・同じ敷地に建物が2つ以上ある場合
・道路・川に接する敷地の場合
・隣地の敷地が1m以上高い場合
これらは日影規制が緩和されるので、状況に応じて確認するようにしましょう。
次に「斜線制限」。
斜線制限は、通風や採光等を確保して良好な環境を保つために建築物の各部分に設けられている高さに関する制限のことをいいます。
斜線制限の中にも「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」と3種類あり、制限される高さの算出方法は用途地域によって異なるので確認が必要です。
次に「絶対高さ制限」。
絶対高さ制限では、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「田園住居地域」にのみ適用される制限であり、低層住宅の環境保護や日照・通風確保を目的としたものであります。
こちらの地域では原則として10mまたは12mのうち都市計画で規定されている高さの限度を超えることができないとされています。
尚、外壁または代用になる柱の面と敷地の境界線の間に都市計画で定められた後退距離を確保する必要があり、後退距離は1mまたは1.5mが限度となっています。
例えば屋根の形が変則的なものを見たことがあるかもしれませんが、これも土地が2つの用途地域にまたがっていて、それぞれの高さ制限を受けているなんてこともあるのです。
もし自分が家を建てようと思っている地域がこのような地域であれば理想の家が建たないなんてこともあり得るので、しっかりと調べてから土地の購入なども考えていくようにしましょう🙆🏼♂️
