不動産相続時に知っておくとお得なタックスメリット。
どうもガブリです。
不動産投資をすると相続税対策になるということを聞いたことがあるかもしれません。
通常相続税は金額の高いものほど高い税金がかかるものですので、不動産などの高額なものは高い税金が求められそうですが、不動産には税金を節約できる点が確かにあります。
現金を相続することとの違いは、現金の場合“相続税評価額“といって相続税を決める際に適応する評価額が100%となります。
居住用の家はもちろん、人に貸して運用する賃貸アパートやマンションも減額の対象になります。
例えば、わかりやすく1億円で賃貸アパートを購入したとしましょう。
建物と土地とで評価基準が変わりますが、今回はわかりやすく土地を持っていることを前提に、建物に対しての節税効果をみてみましょう。
建物は“固定資産税評価額“で評価されます。
この固定資産税評価額は役所などで取得ができますが、建築価格の50%〜70%程度であることがほとんどです。
例えばこれが高めの70%だとしても、1億円で建てたアパートは1億円の70%である7,000万円の評価額になります。
この時点で現金で1億円持っているよりも3割お得ということですね。
さらにこの建物を賃貸として人に貸すと、さらに30%の評価減となるので、
・7,000万円 × (1 − 0.3) = 4,900万円
に下がります。
このように、現金で持つよりも半分以上お得なのは大きい節税ポイントですよね。
そして不動産には条件が整っている場合、さらにさらに税金のメリットを受けられることがあります。
それが、
・小規模宅地等の特例
です。
これは、宅地(土地)について相続税の軽減をすることで、相続を受ける当事者が相続税の支払い金額が払えないが故にその土地を売却せざるを得ない状況を回避するために作られた制度です。
どのようにその家を使用しているかによって条件が変わるので、↓こちらでみてみましょう。
・居住用宅地 面積の上限330㎡ 評価額の減額率 80%
・事業用宅地 面積の上限400㎡ 評価額の減額率 80%
・貸付事業用宅地 面積の上限200㎡ 評価額の減額率 50%
となっています。
上記の内容にハマっていることに加え、相続する前から被相続人(その家の所有者)と生活を共にしていた居住用もしくは事業用宅地であるという条件があります。
マイホームにてこの条件に適応となれば、例えば持っている土地の評価額が5,000万円だとするのなら80%減で1,000万円の評価額になるということですね。
仮に投資用マンションで土地の評価額が5,000万円の土地面積が300㎡だった場合はどうでしょう。
投資用マンションは「貸付事業用宅地」に分類されるので、面積の上限は200㎡となっています。
その場合の計算は、
・5,000万円 − (5,000万円 × 200㎡ ÷ 300㎡ × 50% = 33,333,334円
で、約3,300万円の相続評価額となります。
・3,000万円 + (600万円 × 相続人の数)
までの金額は非課税となるので、この金額内での相続である場合、税金の支払い義務はなくなるのです。
上記の計算した建物と土地を合算してみると、元々5,000万円の価値のある土地に1億円の建物を建てたことになるので、1億5,000万円が減額前の金額です。
これが減額によって建物4,900万円と土地約3,300万円を足した約8,200万円に下がるので、相続人が1人だった場合はここから相続税の基礎控除3,600万円を差し引き、残った4,600万円に対して税金の計算をすることになります。
相続税の速算表で計算すると720万円の支払いで相続可能ということです。
1億5,000万円ほどのものが720万円で相続できるというのを高いと思うか安いと思うかは人それぞれですが、もちろん支払うことが難しいというケースもあるでしょう。
ただ、上記では相続人を1人として計算しましたが、これが旦那さんが被相続人であり、未亡人となった子持ちでない奥さんだった場合は相続税は0円になります。
これは相続人が配偶者である場合、
・法定相続分と1億6,000万円のいずれか多い金額まで
は相続税が非課税というルールがあるからです。
つまり少なくとも1億6,000万円までの財産相続については相続税を支払う必要がないので、上記の不動産に加え、現金を1億円持っていたとしても非課税ということです。
ただ、1億5,000万円の不動産も現金だった場合には、計2億5,000万円の現金ということなので、減税効果もなくそれなりの相続税がかかるということですね。
とはいえ、結構な財産がないとそもそも相続税なんかかからないということも今回の記事でおわかりいただけたかと思います。笑
不動産が節税の効果を持っていることは事実ですが、きちんと計算をして計画的に資産運用していくことにしましょう🙆🏼♂️