不動産購入の狙い目、「競売物件」って知ってる？

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

不動産投資を始めようと考える場合に、色々な点が気になりつつもどのような立地にするであるとか、どのような物件にするであるとかは特に大きな選択になってくるかと思います。

ほとんどの方は市場に出回る一般的な物件の中から物件検索をするかと思いますが、中には「競売物件」と呼ばれるものに掘り出し物があったりすることをご存知でしょうか。

競売物件とはいわゆるちょっと訳あり物件的なところがあるのですが、そこで今日は競売物件で不動産投資を始める場合のポイントなどについて書いていきたいと思います🖋

まず競売物件とは、物件を購入する際に融資借入によって購入したオーナーが返済不可になってしまった場合に、返済が受け取れなくなった金融機関が裁判所に申立てをして当該担保物件を売却する手続きに入った物件のことです。

金融機関は債務者となる方にお金を融資する際に「抵当権（ていとうけん）」と呼ばれるものを融資対象となる不動産に設定するのですが、これは仮に債務者が返済不能となった場合に所有権利を金融機関へ譲渡するための手続きであり、金融機関のルールのもと債務者が返済不能と判定された場合にはこの抵当権を実行することで金融機関は自らの不動産として扱えるようになるのです。

つまり金融機関としてはこれ以上貸したお金が返ってこないので、せめて売却していくらかお金を受け取れればいいやと考えている場合に行うことになります。

ではこれら競売物件が市場に出回っているのを見つけた場合、通常の不動産と比べて買い手側にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

まずは競売物件の場合は何よりも相場価格より安いというのがあります。

割と優良物件が競売として市場に出ている場合には買い手側も競争になってしまうことで購入率が下がってしまうことがありますが、入札が上手くいけば割安で物件を手に入れることが可能です。

それによって賃貸物件として貸し出した場合の利回りが高い可能性もあるので、そのような物件を見つけたらまずは精査してみると良いでしょう。

また、通常不動産を購入する際には旧オーナーから新オーナーとなる自分への所有権名義変更などの手続きとして司法書士へ登記を依頼して「所有権移転登記」や「抵当権抹消手続き」と呼ばれるものをお金をかけて行わなければならないものの、競売物件ではこれらの手続きを裁判所が行ってくれるので司法書士への依頼の必要がなく、初期費用が安く済むといった利点もあります。

一方、競売物件には裁判所が介在しているため、対象物件の情報が限定的であるというのがデメリットとなる可能性があります。

具体的には

①現況調査報告書

　土地や建物の現況や不動産を占有している者の氏名が記載されており、不動産の写真が添付されている。

②評価書

　物件の周辺環境や評価額、図面が確認できる。

③物件明細書

　競売後も引き継がなあければならない賃借権などの権利の有無が記載されている。

の3点しか主情報がなく、もしかすると記載されていない情報が後で判明するということもあり得るため、実際に現地に視察に行くくらいのことはしないと危険である場合もあります。

ちなみに上記の3点は「不動産競売物件情報サイト（BIT）」で確認できます。

また、本来不動産の売買を行う際、旧オーナーから新オーナーへの物件売買契約書には「契約不適合責任」といって、物件に隠れた瑕疵があったりした場合には引き渡しから2年間の間であれば旧オーナーが修繕負担を負うなどといったルールがあったりするのですが、競売物件では売主が不在とされるためにこのようなルールが適応になりません。

そのために想定以上の負担金がかかるかもしれないことにも注意が必要です。

さらに競売物件ではローンが組みにくいというのもネガティブな点です。

金融機関は先ほども説明した通り、融資をする際には物件を担保とするために抵当権を設定するわけですが、そもそも物件価値がなければ担保になりません。

先ほども言ったように競売物件は限られた物件情報しか手に入らないため、金融機関が担保として認めるかどうかが難しいところとなってきます。

これらの難点をどうクリアするかが競売物件を上手に売買、運営するポイントになってきますが、まずはサイトで閲覧してみると雰囲気がわかってくると思うので、そこから始めてみましょう🙆🏼‍♂️