オーナーチェンジ物件とは？
どうもガブリです。
不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon
皆さんオーナチェンジ物件というのは聞いたことがあるでしょうか？
これはどのような物件かというと、賃貸物件を購入する目的において、購入時にすでに入居者がいる状態で売りに出されている物件ということです。
賃貸物件は入居者の支払う家賃がオーナーにとっての収入となるため、入居者がすでにいるというのは嬉しいことです。
しかしそれが売りに出されているということはもしかすると何かしらの原因があり、期待した収益が得られない可能性だってあります。
そこで今日はオーナーチェンジ物件について、どのようなことに気をつけるべきなのかなどについて書いていきたいと思います🖋
まずオーナーチェンジ物件を選ぶ理由をまとめてみましょう。
それは上記にも書いたように購入後すぐに家賃収入が発生するというのは大きなポイントです。
これは特にローンで不動産を購入した場合などは支払いは待ってくれないため、早速家賃収入が得られるというのは初月から収支シミュレーションが立てられるという点においてもわかりやすいのです。
また、金融機関へ融資のお願いをする場合には、オーナーチェンジ物件の場合ローンの審査が通りやすいというのもあります。
金融機関は収支が崩れそうなリスクの高い不動産には積極的に融資をしたがりません。
しかし入居者がすでにいるということは収益を見込めるということなので、金融機関もある程度安心して融資をしても良いと考えられるのです。
しかし先ほどもいったように「なぜ売りに出されてるのか」を判断できなければ上記のようなメリットの恩恵は受けられません。
まずその理由として多くあるのは、現オーナーが個人的な事情で現金が必要になったというケースであったり、元々物件を自己管理していたオーナーが高齢になって自己管理が困難になったなどというケースです。
これらのようなケースは物件そのものに難があるわけではないため、基本的には問題ないでしょう。
しかしあくまで購入後に自身が描く不動産経営のイメージを守れる物件なのかは別で周辺環境など調べた方が良いと思います。
次に入居者に問題があるというケース。
例えば入居者が家賃を頻繁に滞納してくるだとか、住人トラブルが多いなどといったものでオーナーが疲弊しているケースもよくあります。
この場合は物件そのものに難があると判断できるため、よく考えた方がいいです。
実際に物件を見に行って、周辺が汚かったり、郵便ポスト付近が乱雑だったりすると入居者の素行が悪いかもしれません。
入居者の素行を管理会社がうまく対応できていればある程度は問題ありませんが、それすらできていないところだと外観から見ても明らかだったりするので、是非現地まで行くようにしましょう。
あとは周辺環境が大きく変わったりしていないかなども重要です。
これまでの入居率は悪くなかったのに急に売り出される物件の中には、付近に工場ができて空気が悪くなったり騒音がするようになってしまっていたり、隣に建物が建って日当たりが悪くなっていたりするかもしれません。
このあたりも実際に物件を見に行かないとわからないということもあるので、とにかくまずは物件周辺を見ることをおすすめします。
このように、単純に安いとかお得だとかというだけでなく、その背景までを知ることが不動産経営においては大事なことです。
是非参考にして物件調査をしてみることにしましょう🙆🏼♂️
