不動産投資は展望をはっきりさせると上手くいきやすい。

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

不動産投資を始める理由は人それぞれですが、いあmの時代では買って売ってで売却益を淡々と手に入れようと考えている人は少ないかもしれません。

というのも、バブル時代と言われた頃は「土地の価格は永久的に上がっていく」という神話まで現れ、不動産は買って売れば儲かるというサイクルが存在していました。

しかしその後日本経済はバブル崩壊という名の下に急降下し、上がり続けていた土地の価格は一気に価格を下げ、金融機関からの融資によって手に入れていた土地は残債が返せないほど値下がりしてしまいました。

そのようなことをまた繰り返さぬよう経済は発展を遂げ、短期間に不動産を売買することで発生する税金の金額は通常の倍くらいになるというルールへ変更され、今では短期間売買のメリットは当時に比べて大きく目減りしています。

ちなみに具体的な税率を載せておくと、

・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合：税率39.63％

・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合：税率20.315％

となっているので、5年以内に不動産を売却して100万円儲かったとしてもそのうちおおよそ4割の約40万円が税金として消えてしまうということです。

では現在の不動産投資ではどのようなイメージを持って始めると良いのでしょうか。

そこで今日は、不動産投資を始める際にどのようなゴールをイメージしておくと良いのかについて書いていきたいと思います🖋

まず大きな括りで考えるとすると、「基本的には生涯持ち続ける」というのが理想的でしょう。

もちろんタイミングによって不動産を売却することで売却益を得るというのも大事なことですが、適切に運用できているのであれば売却はあまりオススメな方法ではありません。

その理由は後述しますが、最低でも5年を超える期間は保有すべきですし、不動産の価格がある程度分かりやすく変動するという観点で考えると10年は最低でも必要でしょう。

例えば価格変動の大きなものの代表として「暗号資産（仮想通貨）」がありますが、その中でも基軸通貨となるビットコインは今年一番価格が下がった時点で約320万円だったのに対して、一番価格が上がった時点では780万円近くにも登っていたりします。

つまり1年間の間で460万円近い価格の変動があるので、多少タイミングがズレたとしても1度の購入と1度の売却で300万円くらいの売却益を得た人はそれなりにいるでしょう。

しかも上記の例は1ビットコイン（以下、1BTC）に対しての価格変動なので、仮に1BTCが350万円の時に2BTCを購入し、1BTCが750万円の時に2BTC売却した人なんかは800万円儲かっているわけです。

もちろんこれは後日談だからこそ言えることで、もしかしたら1年間価格が下がり続けることだってあり得るので、簡単に儲けることができるというわけではないですが、少なくともこれだけの価格変動があるということです。

一方、不動産に関しては1年間の間に頻繁に価格変動を起こすということは基本的にありません。

売買される回数も暗号資産や株式などに比べればかなり少ないので、需要と供給という観点でも価格変動は起きづらいのです。

そのため10年程度は寝かせておかないと目に見える価格変動は起きないわけですが、その代わり不動産にとっての最大のメリットは毎月定期的に家賃収入が入るということです。

家賃収入の金額は所有する不動産の規模などにもよりますが、株式の配当よりは良い金額がもらえますし、暗号資産に関しては配当や分配金がないので、価格が下がると単純にその分損する仕組みになっています。

だからこそ不動産は長く持つほど家賃収入が長期的に得られる点において有利なのであり、タイミングによっては売却というのも一つの選択肢になってくるのが不動産の振り幅のある良さです。

ちなみに先ほど上手く運用できている場合には売却をオススメしない旨を書きましたが、その理由としては、売却益というのは「家賃収入を受け取る権利の先取り」に過ぎないからです。

どういうことかというと、例えば5,000万円で購入したマンションが5,500万円で売却できたとします。

すると500万円の利益が出るわけですから得なのは間違いないですが、仮にその不動産の賃貸物件としての利回りが5％だった場合、年間の家賃収入が250万円ですから、売却益となる500万円の儲けは賃貸物件にしてたったの2年分の家賃収入と同等でしかないということです。

つまり2年以上保有した時点で売却益を上回る利益を出せるということなので、足元の儲けに気を取られ過ぎてしまうとある意味では機会損失を起こしてしまうことになるでしょう。

仮に500万円の利益が出ることでそれを元手により良い物件がすぐに手に入るなどの理由があれば別ですが、「今売ったら〇〇万円儲かる」という安易な判断はしないように気をつけましょう。

このように、自分が購入した物件は所有し続けると投資としてどのように作用していくのかをきちんと数字にして把握することによって、冷静にいろんなことが判断できたりするので、まずスタートを切る時点でイメージするようにしましょう🙆🏼‍♂️