不動産投資、将来空室が続く場合の対応。
どうもガブリです。
今ではいろんな属性の方が始まるようになった不動産投資。
株式などは個別銘柄の場合、ある程度は勉強しないと始めることができないため、投資信託など銘柄の選定はプロに任せるという人も多いですが、不動産の場合は個別物件でもそのメリットをある程度理解したということで始める人も多く、意外と敷居が低かったりするのも面白いところです。
しかし本当に不動産投資は株式投資に比べて敷居が低いのでしょうか？
もちろんそんなことはありません。
今まで投資の経験がない人は価格のボリュームからして不動産投資の方がリスクがあるように感じるかもしれませんが、ある程度投資について調べたりした人なら不動産投資が他の投資に比べて特段リスキーだとは思わないでしょう。
実際に価格が高いからリスクが高いという関連性はないので、その理解は正しいといえます。
また、その管理のしやすさから本業としてサラリーマンなどをしている人にとってはむしろ不動産投資の方が管理コストがかからないという点で人気だったりもするくらいですから、そういう意味でもそういった総合的判断で決めることは悪くないでしょう。
とはいえやはりどちらも投資なわけですから、流動性が低い(簡単に売買できない)不動産の場合は特に選ぶ段階で神経質になる必要があり、どのような立地の物件を購入するかでも長期的なプランが変わってきます。
もちろん将来のことはわからないので絶対に空室にならない物件などないわけですが、それでも空室率の少ない物件を選定することは不動産投資において大事なことです。
しかしすでに空室が続いてしまっている物件を所有しているというオーナーさんもそれなりにいるはずで、そんな時にどういった決断をするかというのもまた大事なことです。
では、空室が続いて収益性を失ってしまった物件を所有している場合、どのような判断をするべきでしょうか。
その答えは大きく2つに分かれます。
「売る」か、意地でも「貸す」かです。
せっかく買った物件ですから貸せるなら貸すに越したことはないわけですが、それが難しいから悩んでいるわけで、じゃあどうすれば良いのだと思うかもしれませんが、なぜその物件が貸せないかというと、貸す努力とそのためのリスクを背負わないからです。
「物件を購入した時点でリスクを覚悟してたのにここにきてまたリスクをとるの！？」と思うかもしれません。
でも貸すためには努力は必要なのです。
ではどんなことが必要かというと、リフォームや建て替えが必要な可能性があるということ。
もちろん無駄にお金はかけたくないわけですが、せっかくなのでリフォームした場合としない場合とで少し計算してみましょう。
例えば該当物件がすでにローンが完済しているという前提でみた場合で、たまたま入居が決定したとします。
月の家賃収入が5万円だとして年間60万円で、ほとんど入居しないので空室率を70％で見積もったとしても年間18万円の収益。
そこから運用コストが年間で15万円ほどかかるとすると残るのは3万円です。
それを例えば300万円でリフォームをして家賃が2万円アップしたとします。
※現金で拠出しても良いですが、ここでは金融機関から金利1.5％で10年間借りたと想定します。
まず家賃収入だけに着目すると、月7万円の家賃収入で年間84万円。
空室率5％として年間約80万円の収益。
月々の返済額が26,937円なので、年間約32万円の返済総額となると、相殺して48万円の儲けなので、運用コストに年間20万円ほどかかったとしても28万円が残る計算になります。
このように、どうせ貸せない物件ならお金をかけてリフォームしてしまった方がお得というケースがあるということです。
このあたりの勘定が難しいところですが、面倒くさがらず計算してみましょう🙆🏼♂️
