不動産投資は始めてからが本番。
どうもガブリです。
当ブログを読んでいる人は少なくともそれなりに投資について興味を持っている人であるとは思いますが、これから本格的に始めようとする人もいるかもしれません。
特に私もFPという職業上、投資相談などを受けることがありますが、中でも不動産投資など大きな金額が動くものについては慎重に判断したいと考えている人が多い印象です。
ただその反面、何となくノリで決めてしまったり、営業マンの言うことに信憑性があったことであまり自分では調べずに購入したところ、良い運用結果が出ていないという方も多いのが現実です。
そこで今日は不動産投資において購入したものの運用がうまくいっていないといった場合にどのようなことを考えるべきかなどについて書いていこうと思います🖋
不動産投資に限らず、スタートした後に修正をする場合においては、傷口がこれ以上広がらないように売却してしまうか、何とかキャッシュフローを改善していくかなどを考えることが一般的です。
ただ、これらの判断は非常にナイーブなものであり、早く何かをしてしまおうとスピード感を最優先に考えていくと危険です。
例えば物件を所有すると役所で誰でも手に入る登記簿謄本に氏名が記載されるため、これを見た不動産業者などが物件所有者に売却してくださいと買い上げの連絡をしてくることがあります。
それをきっかけにとりあえず手放したいという気持ちから焦って売却してしまったという方がいますが、それが適正価格なのか判断できない上での売却は傷をさらに広げてしまうことになるので注意です。
とはいえ、運用がうまくいっていないのにも関わらず放っておけば、毎月の赤字が傷口を広げてしまうということもあるため、何かしら良い方向への舵きりが必要です。
ではそれらを判断するために物件に向き合ってみることにしましょう。
物件は「“不動“産」とその名の通り動かないものなので、その立地については価値を判断する上で大きなウェイトを持つことになります。
立地が悪いと、居住する人も不便ですし、長期空室が続いてしまうことも考えられます。
すると賃料収入が入ってこないので、金融機関への支払いなどがそのまま負担となり、キャッシュフローの悪化を止めることがなかなかできなくなってしまうのです。
このような物件はあまりにも状況改善がないまま長期間経過してしまうようであれば、もしかすると適正価格を調べた上で売却を検討するしかないかもしれません。
逆に改善の余地があるケースとしては、立地が良いのに入居者が入らないであるとか、賃料が下がってしまったことで支払い負担が増えているがゆえに売却を検討しているなどのケースです。
立地が良いのにもかかわらず入居者が決まらないというケースでは、管理会社に募集業務を頑張ってもらったり、室内設備を現代風にアレンジしたりすることで改善が可能であり、キャッシュフローの悪化に関しても金融機関に金利交渉をしてみたり、他の金融機関へ借り換えを検討してみたり、余裕があれば繰上げ返済などをすることでキャッシュフローを好転させることもできます。
つまり、現状が悪い場合にはその悪い原因が改善可能なのかそうでないのかをしっかり見極める必要があり、それを判断した上で適切な改善を求めることが大事です。
まずは焦らず、分析することから始めてみましょう🙆🏼♂️
