不動産投資を始める際の業者選定。
どうもガブリです。
不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon
最近ではZOOMなどを介して不動産業者とオーナー志望の方が話して物件選定をするということもたくさんあり、気軽にたくさんの物件に触れられるといったメリットがあることに加え、逆をいうと最終的にどの業者から物件を購入すべきなのかを判断するのが難しくなっているかと思います。
そこで今日は、不動産投資を始める際の業者選定基準などについて書いていきたいと思います🖋
まず不動産業者がオーナー志望の方に対してどのような流れで関わりを持っていくかというと、まずは物件を紹介することから始まります。
物件の立地や間取りの説明であったり、価格に対してどれくらいの返済額を毎月支払っていくのか、さらに区分マンションなんかでは毎月どれくらいの管理費・修繕積立金などのコストがかかるのか、そして物件周辺の環境やどのような入居者ターゲットをイメージできるのかなどを聞いていくことになります。
すると毎月どのくらいの賃料を受け取ることができて、どのようなキャッシュフローになっていくのかが把握できるようになってくるので、長期的な返済計画に向けてイメージを広げていくことができます。
ここでも各不動産業者によって説明の特徴が違ったりしますが、例えば「毎月の支払いとなる金融機関への返済額と管理費・修繕積立金への支出に対して、どれだけの賃料収入があるからキャッシュフローがこれです」という簡易的な説明から始める業者もあれば、「年間における空室率を〇〇%と想定して、不定期にかかる設備の修繕費等を考えると数年にわたってこのような運用が期待できます」など中長期にわたるイメージでシミュレーションを行う業者もいます。
ここでリスクの想定が甘いと計画通りに運用することができないため、できる限り詳細を教えてくれるような業者の方が安心感が高いかもしれません。
これらの流れによって業者を選定していくことになりますが、業者を選定するにおいて気にするポイントは以下の通りです。
まず「会社の規模」という目線があるかと思います。
もちろん規模が大きければ信頼に値するわけではありませんが、倒産リスクなどを考えるとある程度の規模感があった方が良いという考えもあると思うので、もしもそれぞれの会社名を聞くことができればホームページなどを確認して、資本金や従業員数などの規模感を確認すると良いでしょう。
次に実績についてですが、これについては抽象的であることも多く、「実績No.1」などと広告で謳っていたとしてもそれが何による調べで何による実績なのかがわからないこともよくあります。
もちろん実績が多い会社の方が色々なことへのアドバイスが可能だったりするので魅力的ですが、実績に対してのエビデンスがない場合には安易に信頼することないよう注意しましょう。
あとは購入物件はどこの会社がアフターフォローとして管理していくのかを確認した上で、不動産販売会社がそのまま管理するというケースでは、入居率の良さや物件管理についてもどのように行われるのか確認した方が良いでしょう。
初めて不動産を購入する際には他社比較しても中々優劣判断が難しいところですが、いくら物件の商品性が良いからと言っても、話をしていて感覚の合わない会社から購入するとトラブルの原因となったりします。
物件から不動産業者まで総合評価して選択していくというのは簡単ではないですが、できる限り納得のいく買い方ができるように、オーナー志望としても事前にちゃんとした質疑応答ができるほどには勉強しておくことにしましょう🙆🏼♂️